Vers une réforme des donations familiales en 2027 ? Ce qui pourrait changer pour les jeunes acquéreurs

Matignon a détaillé en septembre 2026 une piste de réforme baptisée "Transmissions 2027". Son objectif : favoriser les transmissions de patrimoine du vivant des parents ou des grands-parents pour que les jeunes générations puissent en bénéficier plus tôt. Deux évolutions fiscales sont actuellement envisagées mais non définitives.

• La première consisterait à relever temporairement de 31 865 € à 50 000 € le plafond du don familial de sommes d'argent exonéré de droits¹. Il ne s'agirait donc pas de créer une exonération totalement nouvelle, mais d'augmenter le plafond du dispositif déjà prévu à l'article 790 G du Code général des impôts.

Dans le régime actuellement applicable, une personne de moins de 80 ans peut donner jusqu'à 31 865 € à un enfant, un petit-enfant ou un arrière-petit-enfant majeur ou émancipé, sous certaines conditions. Cette exonération se renouvelle tous les 15 ans et peut s'articuler avec les abattements ordinaires applicables aux donations. Si le plafond passait effectivement à 50 000 €, une personne ayant déjà utilisé l'exonération actuelle de 31 865 € pourrait, selon le mécanisme présenté par Matignon, disposer d'un complément de 18 135 €.

• La seconde mesure envisagée serait potentiellement plus importante encore pour les familles ayant déjà utilisé leurs abattements : la fraction taxable de certaines donations familiales en pleine propriété pourrait bénéficier d'un taux temporaire de 6 %, dans la limite de 100 000 € par donateur et par bénéficiaire majeur².

Le taux de 6 % ne s'appliquerait donc pas nécessairement à l'intégralité de la donation. Il interviendrait après prise en compte des abattements et exonérations disponibles.

Matignon donne notamment l'exemple d'un parent ayant déjà consommé son abattement et souhaitant transmettre 100 000 € supplémentaires à son enfant : les droits, actuellement proches de 18 200 €, seraient ramenés à 6 000 € avec le dispositif envisagé². Un écart d'environ 12 200 €.

La réforme annoncée doit être mise en perspective avec les règles actuelles. Aujourd'hui, chaque parent bénéficie d'un abattement de 100 000 € par enfant, renouvelable tous les 15 ans³. Deux parents peuvent donc transmettre ensemble 200 000 € à leur enfant sans droits si leurs abattements sont totalement disponibles. À cet abattement peut s'ajouter le don familial de sommes d'argent de 31 865 €, à condition notamment que le donateur ait moins de 80 ans et que le bénéficiaire soit majeur ou émancipé¹.

Un parent peut ainsi, dans une situation où aucun de ses plafonds n'a été utilisé au cours des 15 années précédentes, transmettre jusqu'à : 100 000 € + 31 865 € = 131 865 € sans droits de donation. Avec deux parents réunissant toutes les conditions, le montant théorique atteint donc 263 730 €.

Si "Transmissions 2027" était adopté dans les termes actuellement envisagés et si l'articulation avec l'abattement de 100 000 € était maintenue, le plafond pourrait atteindre 150 000 € par parent, soit 300 000 € pour deux parents. Ce point devra toutefois être confirmé par le texte définitif.

Pour une famille qui envisage déjà d'aider un enfant à acheter son logement, le principal enseignement se trouve peut-être ailleurs. Depuis le 15 février 2025, un dispositif fiscal exceptionnel cible spécifiquement certaines donations utilisées pour financer un logement neuf.

L'article 790 A bis du Code général des impôts permet, jusqu'au 31 décembre 2026, d'exonérer les dons de sommes d'argent dans une limite de 100 000 € par donateur et par bénéficiaire, avec un plafond global de 300 000 € reçus par un même bénéficiaire⁴.

Les sommes doivent servir notamment à financer l'acquisition d'un logement neuf ou en l'État Futur d'Achèvement (VEFA), ou certains travaux de rénovation énergétique. Pour un projet immobilier neuf déjà envisagé, ce régime peut donc être particulièrement puissant.

Il peut en complément s'articuler, lorsque toutes les conditions sont remplies, avec les abattements classiques applicables aux donations et avec l'exonération des dons familiaux d'argent⁵. Dans une situation optimale, un parent pourrait ainsi théoriquement transmettre :

• 100 000 € au titre de l'exonération spécifique liée au logement neuf,

• 100 000 € au titre de l'abattement parent-enfant,

• 31 865 € au titre du don familial de sommes d'argent.

Soit jusqu'à 231 865 € sans droits par un même parent, sous réserve que tous les plafonds soient disponibles et que les conditions de chaque mécanisme soient respectées. Ce montant n'est évidemment pas automatique ! Les donations effectuées au cours des 15 années précédentes, l'âge du donateur et la nature de l'opération doivent notamment être pris en compte.

Mais cette différence est essentielle : pour un projet d'achat immobilier neuf réalisable avant la fin de 2026, attendre 2027 uniquement dans l'espoir d'une fiscalité plus favorable pourrait ne pas être la meilleure stratégie.

L'intérêt d'une donation destinée à un achat immobilier ne se limite pas à la fiscalité. Lorsqu'elle est utilisée comme apport, elle permet de réduire directement le capital à emprunter. En septembre 2026, CAFPI observe par exemple un taux moyen négocié d'environ 3,53 % sur 25 ans, hors assurance⁶. La Banque de France relevait de son côté un taux moyen de 3,30 % en juillet 2026 sur les nouveaux crédits à l'habitat hors renégociations, toutes durées confondues⁷.

Prenons un exemple simple : un primo-accédant achète un appartement neuf et reçoit 50 000 € de sa famille, intégralement utilisés comme apport personnel. S'il avait dû emprunter ces 50 000 € supplémentaires sur 25 ans à 3,53 %, hors assurance, cette somme représenterait environ :

• 251 € de mensualité supplémentaire, soit près de 25 300 € d'intérêts sur toute la durée du prêt.

• Une donation de 50 000 € utilisée en apport évite donc de financer ce capital et les intérêts associés.

• Avec 100 000 € d'apport familial, l'écart représente environ 502 € de mensualité et plus de 50 000 € d'intérêts sur 25 ans.

Mais attention : ces simulations restent théoriques. Elles ne prennent en compte ni l'assurance emprunteur, ni les éventuels frais, ni un changement de taux lié au profil de l'emprunteur. Elles permettent néanmoins de mesurer l'impact financier réel d'une transmission familiale.

Un apport personnel familial agit également sur le taux d'effort du ménage. Les règles encadrant le crédit immobilier prévoient en principe un taux d'effort maximal de 35 %, assurance emprunteur comprise, même si les banques disposent d'une marge limitée de flexibilité⁸. Une baisse de mensualité de 200, 300 ou 500 € peut donc modifier significativement un dossier.

La donation n'augmente pas les revenus de l'acquéreur. Elle réduit en revanche son besoin de financement. Pour un ménage situé juste au-dessus des critères bancaires, cette diminution du capital emprunté peut permettre de retrouver un taux d'effort compatible avec les contraintes du financement. Elle améliore également et logiquement le poids de l'apport dans l'opération et peut limiter la part du projet financée par un crédit bancaire classique.

Pour certains primo-accédants, une donation familiale peut également compléter un Prêt à Taux Zéro (PTZ). Depuis le 1er avril 2025, le PTZ finance à nouveau les logements neufs sur l'ensemble du territoire, aussi bien dans l'habitat collectif que dans l'individuel. Ce dispositif est prévu jusqu'au 31 décembre 2027⁹.

• Pour l'achat d'un appartement neuf, la quotité du PTZ peut représenter jusqu'à 50 % du coût de l'opération retenu par la réglementation selon la tranche de ressources du ménage.

• Pour une maison individuelle neuve, les quotités sont différentes et peuvent aller jusqu'à 30 %⁹.

Là encore, la donation n'augmente évidemment pas directement le montant du Prêt à Taux Zéro, mais les deux outils interviennent à des niveaux différents du plan de financement. Un projet peut par exemple être structuré autour de : l'apport personnel + une donation familiale + le PTZ + un crédit immobilier bancaire. La donation réduit alors principalement la part financée au taux du marché tandis que le PTZ finance une partie du projet sans intérêts.

1. Les parents n'ont jamais utilisé leur abattement

Un parent souhaite transmettre 100 000 € à son enfant majeur.

• Si son abattement de 100 000 € est intégralement disponible, aucune fiscalité n'est actuellement due sur cette donation.

• S'il a moins de 80 ans, il peut également transmettre jusqu'à 31 865 € supplémentaires dans le cadre du don familial de sommes d'argent.

• Dans cette situation, la réforme de 2027 apporterait principalement un avantage supplémentaire si le plafond du second dispositif passait effectivement à 50 000 €.

• Le potentiel théorique passerait alors de 131 865 € à 150 000 € par parent, sous réserve du maintien des règles de cumul actuelles.

2. L'abattement de 100 000 € a déjà été utilisé

La situation devient très différente lorsque l'abattement parent-enfant a déjà été consommé au cours des quinze années précédentes.

• Si 100 000 € supplémentaires sont alors entièrement soumis au barème actuel des droits de donation en ligne directe, la fiscalité atteint environ 18 200 €.

• Avec le taux de 6 % actuellement envisagé pour 2027, les droits seraient ramenés à 6 000 €².

• L'économie atteindrait donc environ 12 200 €.

• Le taux de 6 % pourrait ainsi intéresser en priorité les familles ayant déjà utilisé leurs abattements ou souhaitant transmettre des montants supérieurs aux plafonds exonérés.

3. Un achat immobilier neuf en VEFA est déjà prévu avant fin 2026

Un jeune ménage prépare l'achat d'un appartement en VEFA et ses parents disposent des liquidités nécessaires pour l'aider. Dans cette configuration, il faut comparer avec attention le régime 2026 et les mesures annoncées pour 2027.

L'exonération spécifique actuellement applicable au logement neuf permet jusqu'à 100 000 € par donateur, là où le projet "Transmissions 2027" prévoit pour l'instant un plafond de 50 000 € pour le don familial d'argent.

Pour un projet qui répond déjà aux conditions de l'article 790 A bis, le régime actuellement applicable peut donc offrir une capacité d'exonération plus importante.

Plusieurs éléments restent encore inconnus à la date où nous écrivons ces lignes. Le texte définitif devra notamment préciser :

• Les bénéficiaires réellement concernés par le taux de 6 %,

• Les règles de cumul avec les abattements existants,

• Le traitement des personnes ayant déjà utilisé tout ou partie de leur exonération de 31 865 €,

• La durée précise du dispositif,

• Il faudra également vérifier les éventuelles conditions d'utilisation des sommes.

Une autre interrogation concerne directement les acquéreurs immobiliers : le dispositif exceptionnel de l'article 790 A bis prendra-t-il réellement fin au 31 décembre 2026 ou fera-t-il l'objet d'une prolongation ou d'un mécanisme de remplacement ? Dans l'état actuel du droit, son extinction reste bien programmée à cette date.

Il n'existe pas de réponse universelle à cette question. Pour une famille qui n'a pas de projet immobilier immédiat, le relèvement annoncé du don familial à 50 000 € et surtout le taux de 6 % pourraient créer de nouvelles possibilités en 2027.

En revanche, pour un achat immobilier neuf ou en VEFA qui peut être concrétisé avant la fin de 2026, attendre automatiquement la future réforme pourrait faire perdre le bénéfice d'un dispositif spécifiquement dédié au logement neuf.

La comparaison doit donc porter sur trois éléments :

• Les abattements encore disponibles,

• Le montant à transmettre,

• Le calendrier de l'achat.

En 2026 comme en 2027, la vraie question n'est donc pas seulement de savoir combien une famille peut transmettre. Il faut déterminer à quelle date, sous quel régime fiscal et dans quelle architecture de financement cette donation sera la plus efficace.

Sources

¹ Code général des impôts, article 790 G, don familial de sommes d'argent.
² Matignon, projet "Transmissions 2027", éléments communiqués en septembre 2026 et informations reprises dans la presse nationale.
³ Code général des impôts, article 779, abattement applicable aux donations en ligne directe.
⁴ Code général des impôts, article 790 A bis, exonération temporaire applicable aux dons affectés notamment à l'acquisition d'un logement neuf ou en VEFA.
⁵ BOFiP, BOI-ENR-DMTG-20-20-20, exonérations applicables aux dons de sommes d'argent et conditions d'affectation.
⁶ CAFPI, Baromètre des taux de crédit immobilier, septembre 2026.
⁷ Banque de France, Crédits aux particuliers, données de juillet 2026 publiées en septembre 2026.
⁸ Haut Conseil de stabilité financière, décision relative aux conditions d'octroi des crédits immobiliers.
⁹ Ministère de l'Économie et ANIL, conditions du Prêt à Taux Zéro applicables en 2026.
¹⁰ Code civil, articles 860 et 860-1, règles relatives au rapport des donations.
¹¹ Code civil, article 1078, règles applicables à la valorisation des biens dans le cadre d'une donation-partage.