Investir à La Réunion avec le CIOP - Loi 244 Quater W

Le CIOP (Crédit d’Impôt Outre-mer Productif), est l’un des dispositifs les plus performants pour investir dans l’immobilier neuf en Outre-mer tout en allégeant son imposition.

Encadré par l’article 244 Quater W du Code général des impôts (CGI), il repose sur une logique simple en apparence, mais très structurée dans sa mise en œuvre : réaliser une acquisition neuve (souvent en VEFA) via une société soumise à l’IS (Impôt sur les sociétés), afin de déclencher un crédit d’impôt direct, tout en bénéficiant ensuite des mécanismes comptables propres à l’IS (notamment l’amortissement).

Ce dispositif est particulièrement recherché par les investisseurs qui souhaitent conjuguer trois dimensions à la fois : une fiscalité immédiate (via le crédit d’impôt), une optimisation durable (via l’amortissement et les charges déductibles) et un patrimoine locatif positionné sur des marchés réputés dynamiques, comme La Réunion.

P⁠⁠o⁠⁠int important : la fin du dispositif est annoncée comme programmée au 31 décembre 2029. 
 

CIOP et article 244 Quater W : ce que recouvre réellement le dispositif

Le CIOP est un mécanisme fiscal pensé pour soutenir la construction de logements neufs dans les départements et régions d’Outre-mer. Sa spécificité tient à la nature même de l’avantage : il ne s’agit pas d’une “réduction d’impôt” classique portée par un particulier, mais d’un crédit d’impôt accordé à une société soumise à l’impôt sur les sociétés.

C’est précisément ce point qui explique la structure souvent évoquée comme “le trio gagnant” du CIOP :

• SCI à l’IS : une société (souvent une SCI - Société Civile Immobilière) imposée à l’IS (Impôt sur les Sociétés) et parfois créée spécifiquement pour l’opération d’investissement.

• Logement neuf en VEFA : une acquisition d'un bien immobilier neuf, via une Vente en l’État Futur d’Achèvement, donc un logement acheté “sur plan”, livré selon un calendrier défini.

• Fiscalité d’exception : un crédit d’impôt pouvant aller jusqu’à 35 % du montant total investi (selon votre base), auquel s’ajoute ensuite la logique d’amortissement comptable du bien.

Le principe général est constant : en échange d’un engagement de mise en location dans un cadre précis, l’État accorde un avantage fiscal substantiel à la société, et l’investisseur profite de ce montage pour bâtir un patrimoine locatif structuré.
 

Pourquoi le CIOP (art. 244 quater W) est souvent considéré comme un “double levier” fiscal de défiscalisation

Ce qui distingue le CIOP, ce n’est pas uniquement son taux potentiel. C’est la combinaison de deux effets, qui ne se placent pas au même moment dans la vie du projet.
 

1) Un crédit d’impôt rapide qui réduit l’effort d’investissement

Selon votre contenu, la société peut obtenir un crédit d’impôt pouvant aller jusqu’à 35 % du prix de revient du bien (frais inclus). L’intérêt est immédiat : la restitution inter⁠⁠vient dès l’année suivante, ce qui peut changer l’équilibre global de l’opération en réduisant fortement l’effort net.
 

2) Une optimisation dans le temps via l’IS, l’amortissement et les charges déductibles

Dans une SCI à l’IS, l’investisseur s’inscrit dans un cadre où le bien peut être amorti comptablement sur plusieurs années. L’amortissement n’est, en effet, pas une dépense supplémentaire : c’est une écriture comptable qui vient réduire le résultat fiscal.

Dans le même esprit, votre base rappelle que les charges liées à l’investissement peuvent être déductibles, notamment : intérêts d’emprunt, frais de notaire, assurances, frais de gestion locative.

Ce socle est important car il explique pourquoi, après la phase “crédit d’impôt”, le CIOP peut rester favorable sur la fiscalité des loyers, grâce à un résultat fiscal potentiellement faible, voire neutralisé selon les équilibres comptables du projet.
 

3) Exemple chiffré d'un investissement en CIOP

Dans le cas d’un appartement T3 acquis en VEFA à La Réunion, pour 300 000 €, et éligible au CIOP, l’entreprise soumise à l’impôt sur les sociétés peut bénéficier d’un taux de crédit d’impôt de 35 %.

En retenant, pour cet exemple simplifié, une base éligible de 300 000 € :

300 000 € × 35 % = 105 000 € de crédit d’impôt.

Ce crédit d’impôt, appliqué à la société, revient à ramener le coût net théorique de l’opération à :

300 000 € − 105 000 € = 195 000 €.

À noter : le crédit d’impôt n’est pas nécessairement calculé sur l’intégralité du prix TTC affiché. L’assiette éligible correspond au prix de revient du logement, après déduction notamment des taxes, des commissions d’acquisition et des éventuelles aides publiques, dans la limite du plafond applicable par mètre carré.

En conclusion, l’idée à retenir n’est pas de résumer le CIOP à un calcul de coûts et de déductions, mais de comprendre la logique : 

• Vous conservez un actif immobilier neuf mis en location dans un territoire ultramarin, tout en bénéficiant d’un avantage fiscal qui vient alléger fortement la charge de départ.
   

Les conditions d’éligibilité du CIOP : un cadre strict à respecter

Le CIOP est puissant, mais il n’est pas “automatique”. En effet, en contrepartie de l’avantage fiscal, la location doit respecter des règles précises :

• La location nue : le logement doit être loué nu.

• L'usage de résidence principale : la location doit concerner la résidence principale du locataire.

• La durée minimum : le logement doit être loué pendant au moins 5 ans.

• Le délai de mise en location : la mise en location doit débuter dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.

• Les plafonds à respecter : des plafonds de loyers et de ressources des locataires s’appliquent et sont mis à jour chaque année (selon la localisation du logement et la composition du foyer).

• La temporalité du dispositif : Pour bénéficier du CIOP, l’engagement d’investissement doit être réalisé (ou agréé si nécessaire) avant le 31 décembre 2029.

Ce sont ces conditions qui sécurisent la cohérence du dispositif : l’avantage fiscal est accordé parce que l’investissement répond à un objectif d’intérêt général, à savoir produire un parc locatif neuf destiné à loger des ménages dans un cadre encadré.
 

CIOP vs Girardin IS : choisir le bon dispositif selon votre situation

e CIOP et le Girardin IS sont deux dispositifs fiscaux destinés à soutenir certains investissements immobiliers neufs réalisés en Outre-mer. Ils peuvent notamment concerner des logements destinés à la location intermédiaire, sous réserve de respecter les conditions prévues par la réglementation.

La principale différence réside dans la manière dont l’avantage fiscal est accordé.

Le CIOP, ou Crédit d’Impôt pour l’Investissement Outre-mer Productif, permet à l’entreprise de bénéficier d’un crédit d’impôt. Pour une société soumise à l’impôt sur les sociétés, ce crédit correspond à 35 % de la base éligible. Il vient directement diminuer le montant de l’impôt à payer.

Le Girardin IS fonctionne différemment : l’entreprise déduit une partie du montant de l’investissement de son résultat imposable. L’économie fiscale obtenue dépend donc notamment du bénéfice réalisé et du taux d’imposition applicable.

Dans les deux cas, le logement doit respecter plusieurs critères : localisation en Outre-mer, location nue dans les délais prévus, occupation à titre de résidence principale par le locataire, durée minimale de location, plafonds de loyers et conditions de ressources.

Les deux dispositifs ne peuvent pas être cumulés pour une même opération. Le choix entre CIOP et Girardin IS dépend donc de la situation fiscale de l’entreprise, de son implantation et des caractéristiques du programme immobilier. Une étude personnalisée permet d’identifier la solution la plus adaptée.
 

Quels formulaires remplir pour les dispositifs CIOP et Girardin IS ?

CIOP (art.244 Quater W) : le formulaire n°2079-CIOP-SD

Pour bénéficier du CIOP, l’entreprise doit remplir le formulaire n° 2079-CIOP-SD. Une déclaration doit être déposée pour chaque programme d’investissement concerné. Si plusieurs opérations sont réalisées au cours du même exercice, un état récapitulatif n° 2079-CIOPR-SD doit également être complété.

Dans les deux cas, des pièces justificatives complémentaires peuvent être demandées selon la nature de l’investissement et le montage retenu. Il est recommandé de faire valider la déclaration par un expert-comptable ou un conseil fiscal spécialisé en investissements ultramarins.
 

Loi Girardin IS : pas de formulaire mais une ligne de la déclaration fiscale

Pour le Girardin IS, il n’existe pas de formulaire autonome équivalent. La déduction fiscale doit être intégrée à la déclaration de résultat de l’entreprise. Elle est renseignée dans la liasse fiscale :

• À la ligne XG « Déductions diverses » du tableau n° 2058-A-SD, pour une entreprise au régime réel normal.

• À la ligne 344 « Divers » du tableau n° 2033-B-SD, pour une entreprise au régime réel simplifié.
   

Pourquoi l’Outre-mer (et La Réunion) reviennent souvent dans les projets d'investissement CIOP

L’avantage fiscal est un moteur, mais votre base met aussi en avant l’intérêt “marché”. La Réunion est citée comme exemple de territoire porté par une demande locative constante, alimentée par la croissance démographique, les besoins en logements et un dynamisme local.

À cela s’ajoute une dimension “produit” : investir dans un logement neuf en VEFA, c’est choisir un cadre réputé plus sécurisant sur le plan juridique et technique, avec les garanties propres au neuf (biennale, décennale, parfait achèvement, etc)

De manière pratique, cela peut aussi faciliter la mise en location : un logement neuf, conforme aux normes actuelles, est souvent plus simple à positionner sur le marché de la location, surtout lorsqu’il est bien situé et cohérent en prix.
 

Préparer son investissement locatif en CIOP (art. 244 Quater W) avec Mon Projet Immobilier Neuf

Un projet d'investissement locatif avec le dispositif fiscal du CIOP (art. 244 Quater W) n’exige pas que l’investisseur devienne spécialiste du CGI.

En revanche, il demande un montage propre, parce que le dispositif combine : VEFA, société à l’IS, engagement locatif, plafonds, calendrier, et suivi.

Faire appel aux conseillers spécialisés de Mon Projet Immobilier Neuf permet de faciliter tout le processus d'achat via le CIOP. Pour un investissement locatif dans le neuf, "clé en main", nous proposons aux investisseurs :

• Une sélection de programmes neufs situés dans des zones dynamiques, compatibles avec les critères CIOP.

• Un mon⁠⁠⁠⁠tage encadré, avec des partenaires juridiques et fiscaux capables de structurer le dossier dans les règles.

• Une ph⁠⁠ase de mise en location pouvant être accompagnée, avec une attention particulière à la conformité (plafonds, ressources, délais), et la possibilité de déléguer la gestion locative pour sécuriser la continuité.

Cette manière de procéder permet d’aborder le CIOP comme ce qu’il est réellement : un dispositif très avantageux, mais qui suppose une exécution rigoureuse.⁠⁠

Vous voulez ⁠⁠mesurer l’impact concret du CIOP (Loi 244 Quater W) sur votre situation fiscale et patrimoniale, et vérifier si votre projet coche bien toutes les cases (VEFA, SCI à l’IS, conditions de location, plafonds) ? Échangez avec un conseiller Mon Projet Immobilier Neuf pour une étude personnalisée et une sélection de programmes immobiliers neufs éligibles à la Réunion, en Outre-mer.
 

FAQ - CIOP - Loi 244 Quater W pour un investissement immobilier en Outre-Mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique...) en 2026

C'est quoi le crédit d'impôt pour les entreprises ?

Le CIOP, ou Crédit d’Impôt pour l’Investissement Outre-mer Productif, est un dispositif fiscal prévu par l’article 244 quater W du Code général des impôts.

Dans le cadre d’un investissement immobilier, il permet à une entreprise éligible de bénéficier d’un crédit d’impôt lorsqu’elle acquiert ou fait construire un logement neuf situé dans un département d’Outre-mer. Pour une société soumise à l’impôt sur les sociétés, le taux du crédit d’impôt est fixé à 35 % de la base éligible.

Le logement doit notamment être loué nu dans les 12 mois suivant son achèvement ou son acquisition, puis occupé comme résidence principale par le locataire pendant au moins 5 ans. Des plafonds de loyers et de ressources doivent également être respectés.

Quel est le plafond de loyer pour le CIOP ?

Pour les baux conclus ou expressément renouvelés en 2026, le loyer annuel ne doit pas dépasser 211 € par m² de surface habitable, hors charges, dans les départements d’Outre-mer.

Le plafond total dépend donc de la surface habitable du logement. La surface des varangues peut être prise en compte dans la limite de 14 m².

Quelle est la différence entre CIOP et Girardin IS ?

Lors d'un investissement locatif en outre-mer, deux dispositifs fiscaux apparaissent comme pertinents : la Loi Girardin IS et le CIOP (Art.244 Quater W).

A titre de comparaison :

Le CIOP agit donc directement sur le montant de l’impôt, tandis que le Girardin IS réduit d’abord le bénéfice imposable de l’entreprise. Le choix dépend de la structure en place, du type d'entité de la société, de son niveau d’imposition, de la localisation du bien et du montage retenu.