Don familial exonéré pour un achat immobilier neuf : profitez de l'article 790 A bis CGI avant le 31 décembre !

"Si cela peut vous aider à devenir propriétaires, autant vous transmettre une partie de notre épargne maintenant."

De plus en plus de parents et de grands-parents tiennent aujourd'hui ce discours. Face à un marché de l'immobilier exigeant, dans lequel l'apport personnel est devenu un critère déterminant pour obtenir un crédit et un meilleur taux d'emprunt, le don familial s'impose comme un véritable accélérateur de projet. Bonne nouvelle : la législation permet déjà de transmettre des sommes d'argent dans un cadre fiscal avantageux. Mieux encore, un dispositif temporaire prévu par l'article 790 A bis du Code général des impôts offre une exonération supplémentaire lorsque les fonds sont destinés à l'achat d'un logement neuf ou à la construction de la résidence principale jusqu'au 31 décembre 2026. Entre donation, don manuel, abattements et nouvelle exonération, comment s'y retrouver ? Qui peut donner ? Combien ? Sous quelles conditions et obligations ? Et surtout, pourquoi ce mécanisme peut-il faire toute la différence pour financer un appartement neuf ?  Décryptage.

Il y a encore quelques années, de nombreux acquéreurs finançaient leur achat immobilier avec très peu d'apport personnel. Aujourd'hui, la situation est différente. Les banques examinent avec attention la capacité d'épargne des emprunteurs et apprécient généralement qu'une partie du projet soit financée par des fonds propres. Dans ce contexte, le don familial prend une importance nouvelle.

Contrairement à un prêt entre particuliers, les sommes données n'ont pas vocation à être remboursées. Elles peuvent servir à financer l'apport personnel, à réduire le montant emprunté ou encore à couvrir certaines dépenses liées à l'acquisition, comme l'aménagement du futur logement.

Pour les familles qui disposent d'une épargne importante, il s'agit également d'une manière d'organiser progressivement la gestion et la transmission de leur patrimoine, tout en aidant un proche à concrétiser un projet de vie.

Claire souhaite acheter un appartement neuf à 295 000 €. Elle dispose de 18 000 € d'économies, mais sa banque lui conseille de présenter un apport plus conséquent pour obtenir de meilleures conditions de financement. Ses parents décident alors de lui donner 25 000 €. Son apport atteint désormais 43 000 €.

Résultat ? Le dossier est jugé plus solide par la banque. Claire obtient un taux d'emprunt plus avantageux et emprunte une somme moins importante. Sur 25 ans, cette différence représente plusieurs milliers d'euros d'intérêts économisés.

Le terme "don familial" est largement utilisé dans le langage courant. Pourtant, plusieurs mécanismes juridiques coexistent et répondent à des règles différentes.

• Le plus simple est le don manuel. Il consiste à remettre directement une somme d'argent, par chèque, virement ou espèces. Ce type de transmission reste parfaitement légal, mais il doit être déclaré à l'administration fiscale pour que les règles applicables aux donations puissent être prises en compte.

• La donation est un acte juridique plus formel. Lorsqu'elle porte sur un bien immobilier, l'intervention d'un notaire est obligatoire. Pour une somme d'argent, le recours au notaire n'est pas systématique, mais il peut être recommandé lorsque les montants sont importants ou lorsqu'il est nécessaire d'organiser précisément la transmission du patrimoine.

• Enfin, lorsque les conditions prévues par la loi sont réunies, certaines donations de sommes d'argent peuvent bénéficier d'exonérations spécifiques, en complément des abattements classiques. Le dispositif instauré par l'article 790 A bis du Code général des impôts pour l'achat d'un logement neuf en fait partie.

Pour beaucoup de parents, transmettre une partie de leur patrimoine ne répond pas uniquement à une logique fiscale. Il s'agit avant tout d'accompagner un enfant au moment où il en a réellement besoin.

Recevoir une aide à 30 ou 35 ans pour acheter sa résidence principale produit souvent davantage d'effets qu'un héritage perçu plusieurs décennies plus tard.

Du côté des donateurs, cette démarche présente également des avantages. Elle permet d'anticiper la succession, de répartir progressivement le patrimoine entre les héritiers et d'utiliser les différents dispositifs fiscaux existants dans un cadre parfaitement légal.

Marc et Sophie disposent d'une épargne constituée au fil de leur carrière. Leur fils souhaite acheter un premier appartement neuf à proximité de son lieu de travail. Ils pourraient conserver cette épargne jusqu'à leur succession, mais ils décident de lui transmettre une partie des fonds dès aujourd'hui.

Grâce à cette aide, leur fils réduit son crédit de près de 80 000 €. Les mensualités deviennent plus confortables, ce qui lui permet également de financer plus sereinement les équipements de son futur logement et de conserver une capacité d'épargne pour les années à venir.

Dans cette situation, chacun y trouve son intérêt : les parents accompagnent concrètement leur enfant dans un projet structurant, tandis que la transmission patrimoniale est amorcée dans un cadre fiscal optimisé.

Si les donations familiales bénéficient déjà d'un cadre fiscal favorable, le législateur a souhaité aller plus loin en créant une exonération spécifiquement destinée à soutenir l'accès au logement neuf.

Introduit par la Loi de Finances pour 2025, l'article 790 A bis du Code général des impôts permet, sous certaines conditions, de transmettre des sommes d'argent sans droits de donation lorsqu'elles sont utilisées pour financer un projet immobilier neuf.

L'objectif est ainsi double : faciliter l'accession à la propriété et soutenir la construction de logements.

Concrètement, un parent, un grand-parent ou un arrière-grand-parent peut transmettre jusqu'à 100 000 € à un même bénéficiaire dans le cadre de cette exonération. Le montant total exonéré est plafonné à 300 000 € par bénéficiaire, même lorsque plusieurs membres de la famille participent au financement.

Autre avantage majeur : cette exonération peut, dans de nombreuses situations, se cumuler avec les abattements de droit commun applicables aux donations.

L'exonération prévue par l'article 790 A bis n'est pas automatique. Elle est réservée aux projets répondant à plusieurs critères précis : 

• Les sommes données doivent être affectées à l'acquisition d'un logement neuf, d'un logement acheté en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) ou au financement de la construction d'une résidence principale.

• Le bénéficiaire doit ensuite respecter les conditions prévues par la loi concernant l'affectation du bien pendant la durée requise. Cette exigence traduit la volonté du législateur de réserver cette aide aux projets immobiliers durables et non aux opérations purement spéculatives.

Les chiffres permettent souvent de mieux mesurer l'intérêt d'un don familial.

Exemple n°1 : diminuer le coût global du crédit 

• Élodie achète un appartement neuf de 310 000 €.

• Ses parents lui donnent 60 000 €.

• Sans cette aide financière, elle aurait emprunté la quasi-totalité du prix du logement. Grâce à cet apport supplémentaire, le capital emprunté diminue fortement. Les intér⁠⁠êts versés à la banque sont réduits et le coût de l'assurance emprunteur baisse lui aussi.

• Au final, un don de 60 000 € produit des effets financiers pendant toute la durée du crédit.

Exemple n°2 : plusieurs générations participent au projet 

• Mathieu souhaite devenir propriétaire d'une maison neuve.

• Son père lui transmet ⁠⁠80⁠⁠ 000 €.

• Sa mère lui donne 70 000 €.

• Ses grands-parents complètent avec 100 000 €.

• Le projet bénéficie ainsi de 250 000 € de financement familial, dans le respect des plafonds applicables.

• Le recours au crédit devient beaucoup plus limité et la capacité d'épargne du jeune ménage est préservée.

Exemple n°3 : transmettre au bon moment 

• Anne et Philippe approchent de la retraite.

• Leur patrimoine est essentiellement constitué d'épargne financière.

• Leur fille vient de signer la réservation d'un appartement neuf.

• Plutôt que de conserver cette épargne pendant encore 20 ou 30 ans, ils choisissent de transmettre une partie de leur capital immédiatement.

• Le résultat est concret : leur fille achète son logement dans de meilleures conditions, tandis que les parents commencent à organiser sereinement leur transmission patrimoniale.

L'enthousiasme suscité par ce nouveau dispositif ne doit pas faire oublier que plusieurs conditions doivent être respectées. Parmi les erreurs les plus fréquentes figurent ainsi :

• Croire que tous les logements sont concernés, alors que le dispositif cible principalement le logement neuf et la construction pour devenir propriétaire,

• Confondre cette exonération avec les abattements classiques applicables aux donations,

• Oublier que le dispositif est limité dans le temps,

• Penser que le don familial cadré par l'article 790 A bis peut être utilisée librement (hors immobilier par exemple) sans respecter l'objet prévu par la loi,

• Négliger les formalités déclaratives associées.

L'immobilier neuf présente déjà de nombreux avantages : performances énergétiques élevées, frais de notaire réduits, garanties constructeur, personnalisation du logement et, selon les situations, accès à différents dispositifs d'aide à l'accession, PTZ ou Prêt à Taux Zéro en tête. Lorsqu'un don familial vient compléter ces atouts, le projet devient souvent encore plus accessible.

Un apport plus important permet de limiter le recours à l'emprunt, d'améliorer les conditions proposées par la banque et de conserver davantage de marge de manœuvre pour financer les équipements, la cuisine ou les aménagements intérieurs.

Pour les parents ou les grands-parents qui transmettent, le logement neuf constitue également un investissement rassurant.

Le don familial est bien plus qu'un simple coup de pouce financier. Utilisé au bon moment, il peut devenir un véritable levier pour accéder à la propriété dans de meilleures conditions.

Avec l'entrée en vigueur de l'article 790 A bis du Code général des impôts, les familles profitent jusqu'au 31 décembre 2026 d'une opportunité supplémentaire pour transmettre une partie de leur patrimoine tout en bénéficiant d'une exonération spécifique destinée à encourager l'achat d'un logement neuf.

Pour les futurs acquéreurs comme pour leurs proches, cette mesure invite à réfléchir autrement à la transmission patrimoniale : non plus uniquement comme un héritage futur, mais comme une aide financière concrète apportée au moment où elle est vraiment nécessaire.

Un don familial peut-il financer uniquement l'apport personnel ?

Oui ! Dans la pratique, il s'agit même de l'utilisation la plus fréquente. Les sommes données servent souvent à constituer l'apport personnel demandé par la banque, améliorant les conditions d'obtention du prêt immobilier.

Peut-on cumuler un don familial avec un PTZ, Prêt à Taux Zéro ?

Oui ! Le Prêt à Taux Zéro et le don familial répondent à des logiques différentes mais complémentaires. Lorsqu'un ménage remplit les conditions d'accès au PTZ, rien n'empêche que son apport personnel provienne d'une donation familiale.

Est-il obligatoire de passer devant un notaire ?

Le recours au notaire n'est pas systématiquement obligatoire pour une donation de somme d'argent. En revanche, il est fortement recommandé lorsque les montants sont importants ou lorsqu'il s'agit d'optimiser une transmission patrimoniale.

Peut-on recevoir un don de plusieurs membres de la famille ?

Oui ! Plusieurs donateurs peuvent participer au financement d'un même projet immobilier, sous réserve du respect des plafonds et des conditions prévus par la réglementation.

Faut-il attendre pour transmettre son patrimoine ?

Pas nécessairement ! Pour de nombreuses familles, aider un enfant ou un petit-enfant à acheter sa résidence principale au moment où il construit son projet de vie constitue une stratégie patrimoniale plus utile qu'une transmission beaucoup plus tardive.

Quelle somme peut-on donner sans passer chez le notaire ?

Il n'existe pas de montant maximum imposant automatiquement le recours à un notaire pour une donation de somme d'argent. Un don manuel, réalisé par virement, chèque ou remise d'espèces, peut être effectué sans acte notarié, quel que soit son montant. En revanche, il doit être déclaré à l'administration fiscale pour que les abattements ou les exonérations applicables puissent être pris en compte.

Lorsque la donation porte sur des sommes importantes ou s'inscrit dans une stratégie de transmission patrimoniale, le recours à un notaire reste vivement conseillé. Il permet de sécuriser juridiquement l'opération, de vérifier les conséquences sur la succession et de sécuriser et d'optimiser les différents dispositifs fiscaux existants.

Aides et dispositifs pour acheter sa résidence principale dans le neuf

Comment donner de l'argent à son fils ou à sa fille pour un achat immobilier neuf ?

Le moyen le plus simple consiste à effectuer un virement bancaire ou un chèque correspondant au montant de la donation.

Pour profiter des avantages fiscaux, il est important de respecter les conditions prévues par la réglementation et de déclarer la donation. Selon la situation familiale, il peut également être intéressant de combiner les abattements classiques avec l'exonération temporaire prévue par l'article 790 A bis du Code général des impôts pour l'achat d'un logement neuf.

Exonération sur la donation ou non ? Les dons familiaux pour l'achat d'une résidence principale sont-ils exonérés de droits ?

Oui, dans certains cas. Les donations bénéficient déjà d'abattements qui permettent de transmettre une partie de son patrimoine sans droits de donation lorsque les conditions sont réunies.

À cela s'ajoute l'exonération exceptionnelle instaurée par l'article 790 A bis du Code général des impôts jusqu'au 31 décembre 2026. Ce dispositif permet notamment de transmettre :

• Jusqu'à 100 000 € par donateur,

• Dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire,

• Lorsque les sommes financent l'achat d'un logement neuf, un logement en VEFA ou la construction d'une résidence principale,

• Sous réserve de respecter les conditions fixées par la loi.

Qu'est-ce que le don familial pour l'achat d'un bien immobilier en résumé ?

Le don familial pour un achat immobilier consiste à transmettre une somme d'argent à un proche pour l'aider à devenir propriétaire. Cette aide peut :

• Servir à constituer l'apport personnel,

• Réduire le montant du crédit immobilier,

• Financer une partie du projet.

Dans le cadre d'un achat immobilier neuf, cette transmission peut bénéficier d'avantages fiscaux particulièrement intéressants, grâce au dispositif temporaire prévu par l'article 790 A bis du Code général des impôts notamment. Pour de nombreuses familles, il s'agit d'un moyen efficace d'anticiper la transmission du patrimoine tout en facilitant l'accession à la propriété d'un enfant ou d'un petit-enfant.

Et si ce don familial devenait le point de départ de votre projet immobilier ? Grâce à un accompagnement personnalisé et à une offre de programmes immobiliers neufs partout en France, trouvez le bien qui correspond à votre budget, à votre projet de vie et à vos objectifs patrimoniaux. Nos conseillers sont à votre écoute pour vous aider à transformer cette opportunité familiale en véritable projet immobilier.