La loi Malraux en résumé
La loi Malraux encourage la restauration d’immeubles anciens situés dans des secteurs patrimoniaux protégés.
Elle permet d’obtenir une réduction d’impôt calculée sur les travaux de restauration engagés.
Le taux de réduction peut atteindre 30 % des travaux, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans.
Le dispositif n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales et n’impose pas de plafonds de loyers.
Les travaux doivent être réalisés dans un cadre strictement encadré, sous contrôle des Architectes des Bâtiments de France.
Le logement doit être loué nu comme résidence principale pendant au moins 9 ans.
La loi Malraux combine ainsi valorisation du patrimoine, investissement immobilier et optimisation fiscale.
La loi Malraux fait partir des grands dispositifs fiscaux pour accompagner l'investissement locatif. Elle accompagne la restauration complète d’immeubles anciens situés dans des secteurs patrimoniaux protégés.
Elle permet à un investisseur de participer à la réhabilitation d’un bâtiment de caractère, puis de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur les dépenses éligibles effectivement payées.
Le dispositif répond à une logique particulière : il ne s’agit pas simplement d’acheter un appartement ancien et d’y réaliser quelques travaux. L’investissement repose sur un projet de restauration encadré, intégré à un environnement urbain protégé et pensé sur le long terme.
La défiscalisation Malraux peut ainsi réunir plusieurs objectifs :
La préservation du patrimoine architectural permet de restaurer des immeubles inscrits dans l’histoire d’un quartier ou d’un centre-ville.
La remise sur le marché de logements rénovés contribue à améliorer l’offre locative dans des secteurs recherchés.
La réduction d’impôt peut atteindre 22 % ou 30 % des dépenses éligibles selon la localisation du bien.
L’absence de plafonnement global des niches fiscales renforce l’intérêt du mécanisme pour certains contribuables fortement imposés.
L’absence de plafonds de loyers propres au dispositif Malraux laisse davantage de souplesse dans la stratégie locative.
Qu’est-ce que la loi Malraux ? Définition
La loi Malraux trouve son origine dans la loi du 4 août 1962, associée à l’action d’André Malraux en faveur de la sauvegarde du patrimoine architectural français. Le mécanisme fiscal actuellement applicable repose sur l’article 199 tervicies du Code général des impôts.
Son objectif consiste à soutenir la restauration complète d’immeubles anciens situés dans des zones protégées, notamment dans les centres historiques et les cœurs de ville.
L’investisseur acquiert directement ou indirectement un bien concerné par une opération de restauration, supporte les dépenses éligibles et s’engage à louer le logement dans les conditions prévues par la réglementation.
En contrepartie, il bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu.
Contrairement au Déficit foncier, la loi Malraux n’agit donc pas principalement sur la base imposable. Elle réduit directement le montant de l’impôt dû.
À qui s’adresse un investissement avec le dispositif de loi Malraux ?
Un investissement locatif en loi Malraux s’adresse généralement aux contribuables qui souhaitent conjuguer :
La constitution d’un patrimoine immobilier dans un secteur urbain protégé.
La restauration d’un bien ancien de caractère présentant une identité architecturale forte.
La perception de revenus locatifs issus d’une location nue.
La réduction d’un impôt sur le revenu significatif grâce à des dépenses de travaux importantes.
La détention longue d’un bien immobilier dont la rénovation doit respecter un cadre patrimonial exigeant.
Le niveau d’imposition ne doit toutefois pas constituer le seul critère de décision. L’emplacement, la qualité du bâti, la demande locative, le budget de travaux, le calendrier des paiements et la stratégie de revente doivent être analysés ensemble.
Quelles zones sont éligibles à la loi Malraux en 2026 ?
Pour un nouveau projet étudié en 2026, la lecture principale doit être centrée sur les sites patrimoniaux remarquables, ou SPR.
| Situation de l’immeuble | Taux de réduction d’impôt | Pour un investissement immobilier en 2026 |
|---|---|---|
| Le SPR couvert par un PSMV approuvé | 30 % | Le taux majoré s’applique |
| Le SPR couvert par un PVAP approuvé | 22 % | Le taux de droit commun s’applique |
| Le SPR sans PSMV ou PVAP approuvé, avec restauration déclarée d’utilité publique | 22 % | Le projet peut être éligible sous conditions |
| Le quartier ancien dégradé, ou QAD | Ancien taux pouvant atteindre 30 % | La voie temporaire a pris fin au 31 décembre 2024 |
| Le quartier relevant de l’ancienne extension NPNRU | Ancien taux pouvant atteindre 30 % | La voie temporaire a pris fin au 31 décembre 2024 |
Le SPR désigne le Site Patrimonial Remarquable.
Le PSMV désigne le Plan de sauvegarde et de mise en valeur.
Le PVAP désigne le Plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine.
Le Code général des impôts distingue actuellement les immeubles situés dans un SPR couvert par un PSMV approuvé, ceux couverts par un PVAP approuvé et, à défaut, les opérations de restauration déclarées d’utilité publique. Les anciennes extensions liées aux QAD et à certains quartiers du renouvellement urbain étaient limitées au 31 décembre 2024.
La loi Malraux a-t-elle une date de fin ?
À la date de mise à jour de cette page, aucune date générale de fin n’est prévue pour les opérations réalisées dans un site patrimonial remarquable.
Les anciennes extensions temporaires visant certains quartiers dégradés ont pris fin, mais le cœur du dispositif reste applicable aux opérations situées dans les SPR éligibles.
Quel est le montant de la réduction d’impôt Malraux ?
La réduction d’impôt est calculée sur le montant des dépenses éligibles effectivement supportées par le contribuable.
Deux taux principaux sont à retenir :
Le taux de 30 % s’applique lorsque l’immeuble est situé dans un SPR couvert par un PSMV approuvé.
Le taux de 22 % s’applique notamment lorsque l’immeuble est situé dans un SPR couvert par un PVAP approuvé ou lorsque la restauration a été déclarée d’utilité publique en l’absence de plan approuvé.
Le montant total des dépenses retenues ne peut pas dépasser 400 000 € sur une période comprise entre la délivrance du permis de construire, ou l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable, et le 31 décembre de la troisième année suivante.
Cette période est souvent présentée comme une période maximale de quatre années consécutives.
| Cadre patrimonial | Taux | Dépenses maximales retenues | Réduction maximale théorique |
|---|---|---|---|
| Le SPR couvert par un PVAP approuvé | 22 % | 400 000 € | 88 000 € |
| Le SPR couvert par un PSMV approuvé | 30 % | 400 000 € | 120 000 € |
Le plafond de 400 000 €, le taux de 22 %, le taux porté à 30 % dans un SPR couvert par un PSMV approuvé et le report du reliquat sur trois années figurent dans l’article 199 tervicies du CGI.
Comment calculer la défiscalisation Malraux ?
La réduction d’impôt suit le rythme réel des paiements.
Elle n’est pas nécessairement répartie de manière uniforme pendant quatre ans.
Exemple chiffré : une opération Malraux avec 300 000 € de travaux
Un investisseur acquiert un appartement dans un immeuble situé dans un SPR couvert par un PSMV approuvé.
Le taux applicable est donc de 30 %.
Les dépenses de restauration éligibles sont payées sur trois années.
| Année de paiement | Travaux éligibles effectivement payés | Réduction d’impôt calculée |
|---|---|---|
| La première année | 90 000 € | 27 000 € |
| La deuxième année | 140 000 € | 42 000 € |
| La troisième année | 70 000 € | 21 000 € |
| Le total | 300 000 € | 90 000 € |
Le calcul global est le suivant :
300 000 € × 30 % = 90 000 € de réduction d’impôt.
L’avantage fiscal est déclaré chaque année à partir des montants réellement payés.
Que se passe-t-il si la réduction dépasse votre impôt ?
Lorsque le montant de la réduction calculée au titre d’une année dépasse votre impôt sur le revenu, le solde non utilisé peut être imputé sur l’impôt dû au titre des trois années suivantes.
Exemple :
Vous bénéficiez d’une réduction Malraux de 27 000 € au titre d’une année.
Votre impôt sur le revenu avant réduction s’élève à 19 000 €.
Vous utilisez immédiatement 19 000 € de réduction.
Le reliquat de 8 000 € peut être reporté sur les trois années suivantes, dans les conditions prévues.
Pour les opérations engagées à compter du 1er janvier 2017, le BOFiP confirme le report du solde non utilisé sur l’impôt dû au titre des trois années suivantes.
Quelles dépenses sont éligibles à la réduction d’impôt Malraux ?
La loi Malraux ne vise pas uniquement les travaux visibles dans le logement.
L’assiette peut comprendre certaines charges foncières de droit commun, certains frais accessoires et des dépenses spécifiques de restauration.
| Dépense | Traitement général |
|---|---|
| Les travaux de réparation et d’entretien | Ils peuvent entrer dans l’assiette lorsqu’ils sont éligibles |
| Les dépenses d’amélioration | Elles peuvent être retenues pour les locaux d’habitation, hors construction, reconstruction ou agrandissement |
| Les primes d’assurance | Elles peuvent entrer dans l’assiette dans les conditions applicables |
| Les frais de gestion | Ils peuvent être retenus selon leur nature |
| Les impositions restant à la charge du propriétaire | Elles peuvent être prises en compte lorsqu’elles ne sont pas normalement dues par l’occupant |
| Les frais d’adhésion à une AFU de restauration | Ils peuvent ouvrir droit à la réduction |
| Les frais d’architecte liés aux travaux | Ils peuvent être retenus lorsqu’ils sont accessoires à la restauration |
| Les provisions de copropriété affectées aux travaux | Elles sont retenues pour leur fraction effectivement utilisée par le syndic |
| Les travaux de démolition autorisés | Ils peuvent entrer dans l’assiette lorsqu’ils s’inscrivent dans l’opération patrimoniale |
| La reconstitution de toitures ou de murs extérieurs | Elle peut être retenue lorsqu’elle est imposée ou autorisée |
| La transformation de locaux en logements | Elle peut ouvrir droit à la réduction dans les conditions prévues |
| Les aides et subventions | Elles doivent être retranchées des dépenses retenues |
| Les intérêts d’emprunt | Ils ne constituent pas des travaux Malraux et doivent être analysés séparément dans la fiscalité foncière |
Les dépenses sont retenues pour leur montant effectivement supporté, après déduction des aides et subventions. Les travaux doivent s’inscrire dans une opération de restauration complète et respecter le cadre patrimonial applicable.
Une rénovation intérieure classique suffit-elle ?
Le dispositif Malraux suppose une restauration complète de l’immeuble bâti.
Une simple rénovation décorative, un rafraîchissement ponctuel ou des travaux isolés décidés librement par l’investisseur ne suffisent pas.
Le programme doit être cohérent avec les prescriptions patrimoniales et les autorisations applicables à l’opération.
Quel est le rôle de l’Architecte des Bâtiments de France ?
La restauration d’un immeuble situé dans un secteur protégé est encadrée par les autorités patrimoniales.
L’Architecte des Bâtiments de France, ou ABF, peut jouer un rôle important dans l’examen du projet, mais il ne faut pas résumer toutes les démarches à une validation unique.
Selon la situation de l’immeuble, le document patrimonial applicable et la nature des travaux, plusieurs éléments doivent être vérifiés :
Le permis de construire peut être nécessaire lorsque le chantier modifie les éléments concernés.
La déclaration préalable peut constituer la formalité adaptée à certaines interventions.
La déclaration d’utilité publique peut être exigée lorsque le site ne dispose pas d’un PSMV ou d’un PVAP approuvé.
Les prescriptions patrimoniales doivent être respectées pendant la restauration.
Le suivi du chantier doit permettre de conserver une trace précise des décisions, autorisations et paiements.
Le cadre patrimonial protège l’identité architecturale du bâtiment. Il ne garantit pas, à lui seul, la rentabilité de l’investissement ou l’absence d’aléas techniques.
Quelles conditions locatives faut-il respecter pour l'achat d'un appartement en Malraux ?
L’investisseur doit s’engager à louer le bien pendant au moins 9 ans.
Pour un local à usage d’habitation, plusieurs règles sont à respecter :
La location doit être nue.
L’occupation doit correspondre à la résidence principale du locataire.
La mise en location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.
La durée minimale doit atteindre 9 ans, calculés de date à date à compter de la prise d’effet du bail initial.
Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire.
Le locataire ne doit pas être un ascendant ou un descendant du propriétaire.
La location doit rester effective et continue pendant la période d’engagement.
Le départ d’un locataire n’entraîne pas automatiquement la remise en cause de la réduction. Le propriétaire doit toutefois remettre rapidement le logement en location et être en mesure de démontrer les démarches entreprises. La doctrine fiscale admet une période de vacance dans certaines conditions, mais prévoit une remise en cause en l’absence de relocation effective dans un délai de 12 mois après le congé du locataire.
Existe-t-il un plafond de loyer ou de ressources en loi Malraux ?
La loi Malraux ne fixe pas de plafond de loyer ou de plafond de ressources propre au locataire.
Cette souplesse distingue le dispositif de mécanismes comme l’ancien Pinel ou le Denormandie.
Les règles générales du bail d’habitation et les éventuelles règles locales restent toutefois applicables, notamment lorsqu’une commune est soumise à un encadrement des loyers.
Quelles sont les étapes d’un investissement en loi Malraux ?
Un investissement locatif sous le dispositif de loi Malraux doit être organisé en amont, de manière à optimiser au mieux sa fiscalité, et anticiper toutes les dépenses, les imprévus possibles, ainsi que toutes les formalités administratives requises par le cadre légal de la loi Malraux.
Les étapes de l'investissement locatif en loi Malraux
1. La vérification du secteur patrimonial
L’investisseur doit identifier le statut exact de l’immeuble : SPR, PSMV, PVAP ou nécessité d’une déclaration d’utilité publique.
2. La sélection de l’opération
Le bien doit correspondre à une véritable restauration complète, et non à une rénovation légère.
3. L’analyse du programme de travaux
Les dépenses doivent être distinguées selon leur nature, leur éligibilité et leur calendrier de paiement.
4. La vérification des autorisations
Le permis de construire, la déclaration préalable et les prescriptions patrimoniales doivent être examinés avec soin.
5. La structuration du financement
Le prix d’acquisition, les appels de fonds, les intérêts d’emprunt, les éventuelles subventions et l’effort d’épargne doivent être intégrés dans la simulation.
6. La déclaration annuelle des dépenses
Les dépenses éligibles sont déclarées au rythme de leur paiement.
7. La mise en location
Le logement doit être loué nu dans les 12 mois suivant la fin des travaux.
8. Le suivi patrimonial
Le propriétaire doit conserver les justificatifs et respecter l’engagement locatif pendant 9 ans.
Comment déclarer une opération en loi Malraux ?
La réduction d’impôt est déclarée dans la déclaration complémentaire 2042 RICI, à partir des dépenses éligibles effectivement payées pendant l’année.
Les loyers issus de la location nue relèvent par ailleurs des revenus fonciers et suivent les règles déclaratives correspondantes.
Le propriétaire doit conserver un dossier complet.
La note annexe doit préciser l’identité du contribuable, l’adresse du bien et le secteur patrimonial concerné.
Le permis de construire ou la déclaration préalable doit permettre d’identifier la période d’éligibilité des dépenses.
Le PSMV, le PVAP ou la déclaration d’utilité publique doit justifier le cadre patrimonial applicable.
Les factures et les preuves de paiement doivent permettre de suivre les dépenses année par année.
Le décompte des aides et subventions doit être conservé afin de calculer l’assiette nette.
Le bail de location nue doit justifier le respect des obligations locatives.
La date d’achèvement des travaux doit permettre de vérifier le délai de mise en location.
Les pièces relatives à une VIR doivent permettre d’identifier les travaux effectivement payés selon l’échéancier contractuel.
Le BOFiP précise que le contribuable doit joindre une note annexe à sa déclaration pour chacune des années au titre desquelles il sollicite la réduction d’impôt. Une copie du bail doit également être fournie selon le calendrier prévu.
Peut-on investir en loi Malraux avec une VIR, une SCI ou une SCPI ?
La loi Malraux peut être mobilisée sous plusieurs formes.
| Mode d’investissement | Fonctionnement | Point de vigilance |
|---|---|---|
| L’achat direct | L’investisseur acquiert le bien et supporte les dépenses éligibles | Le calendrier des travaux et des paiements doit être suivi précisément |
| La VIR | Le vendeur s’engage à réaliser les travaux selon un échéancier contractuel | Les dépenses ouvrant droit à la réduction correspondent aux travaux payés par l’acquéreur selon cet échéancier |
| La SCI non soumise à l’IS | La société détient l’immeuble et répartit l’avantage entre les associés selon leurs droits | Les associés doivent conserver leurs parts jusqu’au terme de l’engagement locatif |
| La SCPI Malraux | L’investisseur souscrit des parts d’une SCPI affectant une partie des fonds aux travaux éligibles | Seule la fraction de la souscription consacrée aux dépenses éligibles sert de base à la réduction |
Dans le cas d’une SCPI Malraux, au moins 65 % du montant de la souscription doivent servir à financer des dépenses éligibles, et au moins 30 % doivent financer l’acquisition d’immeubles concernés. Le produit de la souscription doit être affecté dans les 18 mois suivant sa clôture.
Le démembrement de propriété est-il compatible avec la loi Malraux ?
En principe, non. Le dispositif ne s’applique pas aux immeubles dont le droit de propriété est démembré ni aux parts démembrées de sociétés concernées.
Loi Malraux et Déficit foncier : peut-on cumuler les deux mécanismes ?
L’articulation entre loi Malraux et Déficit foncier doit être présentée avec prudence.
Une même dépense ne peut pas bénéficier simultanément :
De la réduction d’impôt Malraux.
De la déduction des revenus fonciers.
Lorsque les dépenses éligibles sont intégrées dans l’assiette Malraux, elles ne peuvent pas être déduites une seconde fois des loyers.
En revanche, certaines charges distinctes peuvent rester déductibles selon les règles de droit commun, notamment lorsqu’elles ne sont pas retenues dans l’assiette de la réduction d’impôt.
Les intérêts d’emprunt doivent notamment être analysés séparément.
Peut-on renoncer à la réduction Malraux au profit du Déficit foncier ?
Dans certaines situations, le contribuable peut choisir de ne pas demander la réduction d’impôt Malraux et de déduire les travaux relevant du droit commun des revenus fonciers.
Le Déficit foncier éventuel suit alors ses règles habituelles :
La fraction hors intérêts d’emprunt peut réduire le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
La fraction excédentaire peut être reportée sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
La fraction provenant des intérêts d’emprunt peut être reportée sur les revenus fonciers futurs.
Cette possibilité n’est toutefois pas ouverte de la même manière dans le cadre d’une VIR.
Lorsque les travaux sont réalisés par le vendeur dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover, ils constituent un élément du prix d’acquisition et ne peuvent pas être déduits des revenus fonciers en cas de renonciation au régime Malraux.
La loi Malraux “optimisée au Déficit foncier” est-elle automatique ?
L'expression "Loi Malraux optimisée au Déficit foncier" désigne généralement une analyse fine de la ventilation des dépenses.
L’objectif consiste à identifier :
Les dépenses intégrées dans l’assiette Malraux.
Les charges distinctes susceptibles de réduire les revenus fonciers.
Les intérêts d’emprunt déductibles selon les règles de droit commun.
Les dépenses non éligibles ou non déductibles.
Le montage doit être validé au cas par cas avec un professionnel de la fiscalité.
Loi Malraux et immobilier "ancien assimilé neuf" : quelle distinction ?
Un immeuble restauré dans le cadre de la loi Malraux peut atteindre un niveau de confort élevé :
Les équipements peuvent être remis à niveau.
Les réseaux peuvent être rénovés.
Les logements peuvent gagner en fonctionnalité.
La performance énergétique peut parfois être améliorée dans le respect des contraintes patrimoniales.
La qualité d’usage peut se rapprocher de celle attendue dans un logement récent.
L’expression “ancien assimilé neuf” est parfois utilisée pour décrire ce niveau de rénovation. Elle doit toutefois être maniée avec précaution.
La restauration Malraux ne transforme pas automatiquement l’immeuble en logement juridiquement assimilé à du neuf. Le traitement fiscal dépend de la nature exacte des travaux et du cadre applicable à l’opération.
Quels sont les avantages et les points de vigilance de la loi Malraux ?
La loi Malraux peut offrir un cadre particulièrement intéressant pour les investisseurs qui souhaitent associer restauration du patrimoine, location nue et réduction d’impôt. Elle demande toutefois une préparation rigoureuse, car le projet repose sur un immeuble ancien, un programme de travaux encadré et un engagement locatif de long terme.
Les principaux avantages de la loi Malraux
| Avantage | Ce qu’il faut retenir |
|---|---|
| Une réduction d’impôt élevée | La réduction peut atteindre 22 % ou 30 % des dépenses éligibles, selon le secteur patrimonial concerné. |
| Un plafond de travaux important | Les dépenses peuvent être retenues dans la limite de 400 000 € sur une période globale de quatre années consécutives. |
| Un avantage fiscal hors plafonnement global | La réduction Malraux n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales applicable à de nombreux autres dispositifs. |
| Une absence de plafonds de loyers propres au dispositif | La loi Malraux ne fixe pas de plafond de loyer ni de plafond de ressources pour le locataire. |
| Une valorisation d’un bien de caractère | La restauration permet de préserver l’identité architecturale d’un immeuble ancien situé dans un environnement patrimonial protégé. |
| Une localisation souvent attractive | Les opérations concernent fréquemment des centres-villes ou des quartiers historiques bénéficiant d’une demande locative réelle. |
| Une fiscalité potentiellement lissée dans le temps | La réduction suit le calendrier des dépenses effectivement payées et le reliquat non utilisé peut être reporté pendant trois ans. |
Les principaux points de vigilance
| Point de vigilance | Ce qu’il faut anticiper |
|---|---|
| La localisation du bien | Le logement doit être situé dans un secteur patrimonial réellement éligible, notamment dans un site patrimonial remarquable répondant aux conditions applicables. |
| La nature des travaux | Une simple rénovation intérieure ne suffit pas. Le projet doit s’inscrire dans une restauration complète de l’immeuble. |
| Le cadre patrimonial | Les travaux doivent respecter les prescriptions applicables et les autorisations nécessaires. |
| Le budget de restauration | Un immeuble ancien peut révéler des contraintes techniques ou des dépenses supplémentaires en cours de chantier. |
| Le calendrier des paiements | La réduction d’impôt dépend des dépenses effectivement payées chaque année. Une simulation doit intégrer le rythme réel des appels de fonds. |
| La mise en location | Le logement doit être loué nu dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux. |
| La durée d’engagement | La location doit être maintenue pendant au moins 9 ans. Une revente anticipée peut entraîner une remise en cause de l’avantage fiscal. |
| La rentabilité locative | La réduction d’impôt ne doit pas masquer l’analyse du marché local, du niveau de loyer et des charges supportées par le propriétaire. |
| La distinction entre les dépenses | Une même dépense ne peut pas bénéficier à la fois de la réduction Malraux et d’une déduction au titre des revenus fonciers. |
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FAQ - Loi Malraux pour un investissement locatif dans l'immobilier neuf et "ancien assimilé neuf"
Loi Pinel ou loi Malraux : quelles différences ?
Le Pinel et le Malraux reposent sur deux logiques différentes.
La loi Malraux s’adresse aux investisseurs qui achètent un bien ancien situé dans un secteur patrimonial éligible et participent à sa restauration complète. L’avantage fiscal est calculé sur le montant des travaux retenus, avec une réduction d’impôt pouvant atteindre 22 % ou 30 % selon la localisation du logement.
Le dispositif Pinel concernait principalement l’achat d’un logement neuf destiné à la location, avec une réduction d’impôt calculée sur le prix d’acquisition. Il imposait notamment des plafonds de loyers et de ressources pour les locataires. Il n’est plus ouvert aux nouveaux investissements depuis le 1er janvier 2025.
La loi Pinel répondait donc à une logique d’investissement locatif dans le neuf, tandis que le Malraux vise à rénover et valoriser des immeubles anciens à caractère patrimonial.
Quelle différence entre la loi Malraux vs loi Monument Historique ?
La loi Malraux et le dispositif Monument Historique permettent tous deux d’investir dans l’immobilier ancien de caractère, mais leur fonctionnement fiscal est différent.
La loi Malraux accorde une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de restauration éligibles. Son taux atteint 22 % ou 30 % selon la localisation du bien, dans la limite de 400 000 € de dépenses sur quatre années consécutives. Le logement doit ensuite être loué nu pendant au moins 9 ans.
Le dispositif Monument Historique repose sur une logique de déduction fiscale. Sous conditions, certaines charges et dépenses de travaux peuvent être déduites des revenus fonciers ou du revenu global. Lorsqu’un bien est entièrement loué, le déficit foncier peut notamment être imputé sur le revenu global sans limite de montant. Le propriétaire doit conserver le bien pendant au moins 15 ans.
Le Malraux offre donc un cadre plus lisible pour réaliser un investissement locatif patrimonial. Le Monument Historique peut apporter un levier fiscal plus puissant, mais il concerne des biens plus rares et implique des règles de conservation ainsi qu’un suivi patrimonial particulièrement rigoureux.
Quels sont les inconvénients de la loi Malraux pour l'investissement immobilier, et comment les contourner ?
La loi Malraux peut offrir un avantage fiscal important, mais elle demande une préparation rigoureuse. Les biens éligibles sont situés dans des secteurs précis et les travaux doivent respecter les contraintes liées à la préservation du patrimoine. Le budget de rénovation peut donc être conséquent et le chantier plus complexe qu’une rénovation classique. De même, la loi Malraux exige un engagement locatif d'au moins 9 ans, en location nue. Il s'agit donc d'un projet à réfléchir sur le long terme.
Pour limiter les risques, il est conseillé de choisir une opération clairement éligible, de vérifier précisément la nature des travaux, d’anticiper le calendrier de paiement et de réaliser une simulation fiscale avant l’achat.
L’accompagnement par les équipes de Mon Projet Immobilier Neuf permet ainsi de mieux maîtriser les spécificités de ce dispositif et d'appréhender le projet sereinement, tout en profitant d'un bien unique et rentable.
La loi Malraux a-t-elle une date de fin ?
La fin de la loi Malraux n’est pas annoncée, ni envisagée à ce jour. Le dispositif s’inscrit dans une logique durable, cohérente avec l’ampleur des besoins de restauration du parc urbain ancien.
La loi Malraux est un dispositif exigeant, mais particulièrement puissant quand il correspond à votre profil : fiscalité élevée, goût du patrimoine, volonté de détenir un actif rare, et acceptation d’un cadre strict (ABF, autorisations, dossier administratif, location 9 ans).
Pour transformer ces exigences en projet clair, l’idéal est de cadrer votre stratégie en amont : éligibilité du périmètre, cohérence des travaux, calendrier fiscal, et logique locative.
