Acheter un logement neuf sur plan soulève très souvent la même interrogation : "Quand vais-je devoir payer ?" Contrairement à un achat immobilier dans l'ancien, le règlement d'un appartement neuf ou d'une maison neuve acheté(e) en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) ne se fait pas en une seule fois. Le paiement est échelonné tout au long de la construction selon un calendrier strictement encadré par la loi. Ce fonctionnement protège l'acquéreur autant qu'il accompagne l'avancement du chantier. Chaque appel de fonds correspond à une étape précise des travaux, vérifiée avant d'être facturée. Mais comment fonctionnent les appels de fonds ? À quel moment faut-il payer ? Quels sont les pourcentages à honorer prévus par la réglementation ? Guide pratique et complet.
Qu'est-ce qu'un appel de fonds en VEFA, Vente en l'État Futur d'Achèvement ? Ce que dit la loi
Un appel de fonds est une demande de paiement adressée par le promoteur immobilier au fur et à mesure de la construction du logement. Autrement dit, vous ne financez pas un appartement qui n'existe pas encore : vous réglez progressivement les sommes correspondant à l'avancement réel des travaux. Chaque échéance intervient uniquement lorsqu'une étape importante du chantier est atteinte.
Cette organisation présente plusieurs avantages :
Le paiement suit l'évolution du chantier,
Le risque financier est limité pour l'acquéreur,
La banque débloque les sommes demandées progressivement,
Les intérêts d'emprunt sont calculés uniquement sur le capital déjà versé (hors cas particuliers).
Le principe est donc simple : plus le logement avance, plus l'acheteur paie.
Un déblocage progressif de la banque - Pourquoi le paiement d'un logement acheté en VEFA est-il échelonné ?
L'objectif de l'échéancier de paiement en VEFA est double :
Sécuriser l'acheteur,
Financer progressivement la construction.
Le promoteur immobilier ne peut ainsi pas demander l'intégralité du paiement dès la signature du contrat de réservation. La réglementation fixe des plafonds de paiement pour éviter qu'un acquéreur avance davantage d'argent que ne le justifie réellement l'état du chantier.
Prenons un exemple : Julie achète un appartement neuf vendu 280 000 €. Elle ne verse évidemment pas cette somme dès la réservation. Les paiements seront répartis sur environ deux ans, en fonction de l'avancement des travaux. Entre chaque appel de fonds, plusieurs semaines, voire plusieurs mois, peuvent s'écouler.
L'échéancier - Le calendrier légal des appels de fonds en VEFA, Vente en l'État Futur d'Achèvement en pourcentages
La loi fixe les montants plafonds pouvant être demandés tout au long du chantier, du premier appel de fonds au dernier. Le calendrier accompagné de ses paliers maximums est généralement le suivant :
| Étape de construction | Pourcentage maximal du prix |
| Achèvement des fondations | 35 % |
| Mise hors d'eau (toiture posée) | 70 % |
| Achèvement de l'immeuble | 95 % |
| Livraison du logement neuf (Solde) | 5 % |
À retenir
Ces plafonds sont prévus par le Code de la construction et de l'habitation. Le promoteur immobilier peut demander moins, mais jamais davantage.
Du premier au dernier - À quoi correspondent ces différentes étapes de l'achat en VEFA ?
1. Les fondations d'un logement neuf en VEFA
Lorsque les fondations sont terminées, la structure du futur bâtiment est désormais solidement implantée. Le promoteur peut alors demander jusqu'à 35 % du prix total.
Pour un appartement de 250 000 €, cela représente au maximum : 250 000 € × 35 % = 87 500 €.
2. La mise hors d'eau d'un logement neuf en VEFA
Le bâtiment est considéré "hors d'eau" lorsque la toiture est terminée et protège désormais l'immeuble des intempéries. Arrivé à cette étape, le cumul des sommes versées peut atteindre 70 % du prix.
Si l'acquéreur a déjà payé 87 500 €, un nouvel appel de fonds permettra d'atteindre ce seuil.
3. L'achèvement des travaux d'un logement neuf en VEFA
Lorsque l'immeuble est considéré comme achevé, l'ensemble des principaux travaux est terminé. Les finitions peuvent encore être en cours, mais le promoteur peut désormais appeler jusqu'à 95 % du prix de vente.
4. Les 5 % restants d'un logement neuf en VEFA
Les derniers 5 % sont généralement réglés lors de la remise des clés. Cette somme constitue une protection supplémentaire pour l'acquéreur. En cas de réserves formulées lors de la livraison, le paiement du solde peut, dans certaines situations prévues par la loi, être consigné jusqu'à la levée des réserves.
Notaire, promoteur, acquéreur - Qui vérifie que les travaux sont réellement terminés lors d'un achat immobilier neuf en VEFA ?
Le promoteur immobilier ne décide pas seul d'envoyer un appel de fonds. Les différentes étapes de construction sont constatées dans le cadre du suivi du chantier et répondent à des critères très précis. Le notaire, la banque et les différents intervenants disposent également des justificatifs nécessaires avant les déblocages de fonds. Dans la grande majorité des cas, la banque vérifie que l'appel de fonds correspond bien à l'étape prévue avant de libérer les sommes demandées par le promoteur.
Comment se passe le paiement avec la banque dans le cadre d'un achat en VEFA ?
Dans la plupart des achats en VEFA, Vente en l'État Futur d'Achèvement, le prêt immobilier est débloqué progressivement. Le fonctionnement est simple :
Le promoteur immobilier adresse un appel de fonds,
L'acquéreur le transmet à sa banque,
La banque débloque uniquement le montant demandé,
Le promoteur reçoit les fonds.
Pendant toute cette période, l'emprunteur rembourse généralement uniquement :
Les intérêts intercalaires,
L'assurance emprunteur.
À retenir
Le remboursement du capital commence le plus souvent après le déblocage total du prêt (sauf exceptions), selon les modalités prévues dans l'offre de financement.
Les intérêts intercalaires : une notion à connaître absolument pour un achat en VEFA
Les intérêts intercalaires correspondent aux intérêts calculés uniquement sur les sommes déjà débloquées ; une différence importante avec un achat immobilier dans l'ancien. Par exemple :
Vous empruntez 300 000 € pour financer un logement neuf acheté en VEFA.
Après les fondations, seuls 90 000 € ont été versés au promoteur.
Les intérêts sont calculés uniquement sur ces 90 000 €.
Quelques mois plus tard, un nouveau déblocage intervient.
Les intérêts sont alors recalculés sur le nouveau montant débloqué.
À retenir
Cette progressivité permet souvent de limiter les mensualités à honorer pendant la durée de construction.
Peut-on recevoir plusieurs appels de fonds rapprochés ?
Oui ! Tout dépend de l'avancement du chantier. Certaines étapes peuvent être franchies rapidement, lorsque la construction prend de l'avance notamment. À l'inverse, un hiver particulièrement rigoureux, des difficultés d'approvisionnement ou encore des contraintes techniques peuvent espacer davantage les appels de fonds. Le calendrier des appels de fonds est donc variable d'une opération immobilière à l'autre.
Que se passe-t-il si le chantier d'un programme immobilier neuf prend du retard ?
Le calendrier des appels de fonds suit automatiquement l'avancement réel de la construction. Si les travaux ralentissent, les appels de fonds sont eux aussi retardés. Vous ne payez donc jamais une étape qui n'a pas été réalisée.
Peut-on refuser un appel de fonds ?
Un appel de fonds conforme à l'avancement réel des travaux doit impérativement être réglé. En revanche, si un acquéreur estime que l'étape annoncée n'est pas atteinte ou constate une anomalie manifeste, il est recommandé de prendre rapidement contact avec le promoteur immobilier pour obtenir les explications nécessaires.
En cas de désaccord persistant, le notaire ou un conseiller juridique peut accompagner l'acquéreur dans ses démarches. Ces situations restent toutefois peu fréquentes lors de la construction de programmes immobiliers neufs.
Les appels de fonds constituent aussi une sécurité pour l'achat immobilier neuf
À première vue, payer plusieurs fois peut sembler plus complexe qu'un règlement unique. En réalité, ce mécanisme protège et tranquillise l'acquéreur d'un logement neuf :
Le paiement est proportionnel à l'avancement des travaux,
Les montants sont plafonnés par la loi,
Les fonds sont généralement débloqués par la banque uniquement lorsque les conditions sont réunies.
Ce fonctionnement contribue à sécuriser l'achat immobilier neuf tout en permettant au promoteur de financer progressivement la construction.
À retenir
Pour les particuliers qui achètent leur résidence principale comme pour les investisseurs, les appels de fonds font ainsi partie des garanties essentielles de la VEFA Vente en l'État Futur d'Achèvement.
La FAQ, Foire Aux Questions des appels de fonds en VEFA, Vente en l'État Futur d'Achèvement
Les appels de fonds sont-ils obligatoires en VEFA ?
Oui ! Le paiement échelonné fait partie du fonctionnement même de la Vente en l'État Futur d'Achèvement. Chaque appel de fonds correspond à une étape de la construction et intervient selon la réglementation en vigueur. L'acquéreur règle donc progressivement le prix de son logement neuf jusqu'à la livraison.
Dois-je payer quelque chose avant le premier appel de fonds ?
Oui ! Mais il ne s'agit pas encore d'un appel de fonds. Lors de la signature du contrat de réservation, un dépôt de garantie peut être demandé. Son montant est lui aussi encadré par la loi et vient ensuite s'imputer sur le prix total du logement lors des premiers versements.
Comment savoir si un appel de fonds est justifié ?
Comme précédemment expliqué, chaque appel de fonds correspond à une étape précise de la construction. Votre banque vérifie généralement que le document transmis est conforme avant de débloquer les fonds. En cas de doute, vous pouvez demander des précisions au promoteur, à votre expert Mon Projet Immobilier Neuf ou solliciter votre notaire.
Peut-on consigner les 5 % restants lors de la livraison ?
Oui ! Dans certaines situations. Si des réserves sont formulées lors de la remise des clés et qu'elles répondent aux conditions prévues par la réglementation, le solde de 5 % peut être consigné jusqu'à la réalisation des travaux correctifs. Ce mécanisme protège l'acquéreur tout en garantissant l'exécution des engagements du promoteur.
Les intérêts intercalaires sont-ils toujours obligatoires ?
Ils sont fréquents lorsqu'un prêt immobilier est débloqué progressivement, mais leur fonctionnement dépend de votre offre de financement. Certaines banques proposent des modalités particulières ou permettent d'intégrer ces intérêts dans le financement global. Il est donc utile de comparer plusieurs offres avant de signer votre crédit.
L'envoi des appels de fonds est-il le même pour une maison neuve et pour un appartement neuf ?
Oui ! Dès lors que l'achat est réalisé en VEFA, le principe reste identique : le paiement suit l'avancement de la construction selon les plafonds prévus par la loi. Qu'il s'agisse d'un appartement neuf ou d'une maison neuve vendue en VEFA, les appels de fonds répondent aux mêmes règles de sécurisation de l'acquéreur.
Quelles sont les obligations relatives aux appels de fonds du promoteur en VEFA ?
Les appels de fonds en VEFA sont strictement encadrés par le Code de la construction et de l'habitation pour protéger les acquéreurs. Le promoteur ne peut pas demander un paiement quand il le souhaite ni fixer librement les montants réclamés.
Chaque appel de fonds doit donc correspondre à une étape réelle de l'avancement du chantier et respecter les plafonds prévus par la réglementation (35 % à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement de l'immeuble, puis le solde à la livraison).
Il doit également adresser un appel de fonds clair, permettant à l'acquéreur et à sa banque d'identifier l'étape concernée. Enfin, le promoteur est tenu de respecter l'ensemble des garanties liées à la VEFA qui assure la poursuite et l'achèvement des travaux même en cas de défaillance du promoteur. L'une des raisons pour lesquelles l'achat d'un logement neuf est considéré comme particulièrement sécurisé !
Vous envisagez d'acheter un logement neuf ? Les conseillers Mon Projet Immobilier Neuf vous accompagnent à chaque étape de votre projet, de la réservation jusqu'à la remise des clés pour vous aider à comprendre le fonctionnement des appels de fonds et à sécuriser votre financement.
