Statut LMP - Loueur en Meublé Professionnel

Qu’est-ce que le statut LMP ?

Le statut LMP désigne l’exercice professionnel d’une activité de location meublée. Le logement est mis à disposition du locataire avec les équipements indispensables à une occupation normale : literie, mobilier, appareils de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, rangements et matériel d’entretien notamment.

Le statut peut concerner un ou plusieurs appartements, une maison ou, selon le montage retenu, des logements exploités dans une résidence avec services. Le bien peut être neuf ou ancien.

Le choix d’un logement neuf ne crée pas automatiquement le statut LMP. En revanche, un programme immobilier neuf peut faciliter l’exploitation locative : logement immédiatement habitable, absence de travaux lourds au démarrage, équipements récents et performance énergétique conforme aux normes applicables.
 

Le statut LMP en quelques repères

Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut LMP ?

La qualification de Loueur en Meublé Professionnel repose sur deux conditions cumulatives.

• Le seuil de recettes : Les recettes annuelles de location meublée perçues par l’ensemble du foyer fiscal dépassent 23 000 €

• La prépondérance de l’activité : Ces recettes dépassent les autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Lorsque l’une de ces deux conditions n’est pas remplie, l’activité relève du statut LMNP, ou Loueur en Meublé Non Professionnel.
 

Quelles recettes faut-il comparer au seuil de 23 000 € ?

Pour déterminer si le seuil est dépassé, il faut retenir les recettes issues de l’ensemble des logements meublés exploités directement ou indirectement par les membres du foyer fiscal.

Les loyers sont pris en compte toutes taxes comprises et charges comprises. Les éventuelles indemnités d’assurance destinées à garantir les loyers doivent également être intégrées.

À l’inverse, les subventions reçues pour l’acquisition du logement et les produits financiers ne sont pas directement considérés comme des recettes locatives pour ce calcul.
 

Quels revenus faut-il comparer aux loyers meublés ?

Les recettes de location meublée doivent être comparées aux autres revenus d’activité du foyer fiscal : traitements et salaires, autres bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux ainsi que certains revenus de gérants et associés.

L’analyse est réalisée chaque année. Le statut d’un même investisseur peut donc évoluer selon ses recettes locatives et ses autres revenus.
 

Cas pratique : déterminer si votre activité relève du LMNP ou du LMP

Attention en cas de démarrage d’activité en cours d’année

Lorsqu’une activité de location meublée débute en cours d’année, les recettes peuvent être ajustées sur une période de douze mois pour vérifier les seuils.

Cette règle est particulièrement importante lorsqu’un logement neuf est livré ou mis en location au cours de l’année. Un montant effectivement encaissé pendant quelques mois ne suffit pas toujours à apprécier la qualification fiscale applicable.
 

Quelle est la différence entre LMNP et LMP ?

Le LMNP et le LMP relèvent tous les deux des BIC. Leur différence ne tient donc pas à la catégorie fiscale des loyers, mais au poids économique de l’activité et aux conséquences qui en découlent.
 

Le passage en LMP ne signifie donc pas que de nouvelles catégories de charges deviennent soudainement déductibles. Au régime réel, le LMNP et le LMP permettent tous deux de comptabiliser des charges et des amortissements.

La différence la plus marquante concerne l’utilisation des déficits et le régime applicable lors de la revente.
 

Quel régime fiscal choisir en LMP : micro-BIC ou régime réel ?

Le statut LMP et le choix du régime fiscal sont deux sujets différents.

La qualification LMP indique que l’activité de location meublée est exercée à titre professionnel. Le régime micro-BIC ou le régime réel détermine, quant à lui, la manière dont le résultat imposable est calculé.
 

Seuils du micro-BIC applicables aux recettes encaissées en 2026

Les plafonds suivants concernent les recettes encaissées en 2026 et déclarées en 2027.

Pour les recettes perçues en 2025 et déclarées au printemps 2026, le précédent plafond de 77 700 € reste applicable à la location meublée classique, aux meublés de tourisme classés et aux chambres d’hôtes.
 

Peut-on être LMP et rester au micro-BIC ?

Il est possible de rester sous le statut LMP, tout en cumulant avec le régime micro-BIC, sous conditions spécifiques.

Par exemple, un foyer percevant 35 000 € de recettes issues d’une location meublée classique et 24 000 € d’autres revenus d’activité peut relever du LMP tout en restant sous le seuil du micro-BIC.

À l’inverse, une activité exclusivement composée de locations touristiques non classées ne peut pas combiner durablement le LMP et le micro-BIC : le seuil d’entrée dans le LMP dépasse 23 000 €, tandis que le plafond du micro-BIC applicable au tourisme non classé est limité à 15 000 €.
 

Comparatif entre micro-BIC et régime réel

Le régime réel mérite souvent d’être étudié lorsque l’activité locative devient importante. Il nécessite toutefois une comptabilité rigoureuse et un suivi adapté.
 

Quelles charges peut-on déduire au régime réel LMP ?

Au régime réel, le résultat imposable est calculé à partir des recettes et des charges comptabilisées dans l’intérêt de l’activité.

• Les frais d'établissement : certains frais de notaire ou frais liés à la création de la structure.

• L'entretien et réparation : une intervention sur les équipements ou remise en état du logement.

• Les frais de gestion : les honoraires de gestion locative, prestations comptables.

• Les assurances : L'assurance propriétaire non occupant ou garanties liées à l’exploitation.

• Le financement : les intérêts d'emprunt.

• La fiscalité locale : les impôts locaux, selon les règles applicables.

• Les cotisations sociales : Les charges sociales liées à l'activité, lorsqu'elles sont dues.

• Les amortissements : La construction, hors valeur du terrain, mobilier et certains équipements.

Les dépenses doivent être justifiées et rattachées à l’activité. La situation exacte dépend du régime retenu, du mode de détention du bien et de la structure utilisée.
 

Comment fonctionne l’amortissement au régime réel LMP ?

L’amortissement consiste à constater comptablement la perte de valeur progressive d’un actif liée à son utilisation.

Le terrain n’est pas amortissable. En revanche, la construction, le mobilier et certains équipements peuvent faire l’objet d’un amortissement lorsqu’ils sont inscrits à l’actif.

L’amortissement constitue un levier important, mais il ne permet pas de créer artificiellement un déficit imputable sur le revenu global. Pour une personne physique, la déduction annuelle est limitée à la différence positive entre les loyers et les autres charges afférentes au bien.
 

Exemple d’amortissement en LMP

Dans cet exemple, l’amortissement réduit le résultat imposable à zéro. Les 4 500 € non utilisés immédiatement font l’objet d’un suivi afin d’être mobilisés ultérieurement selon les règles applicables.
 

Comment fonctionne l’imputation des déficits en LMP ?

L’imputation des déficits constitue l’une des différences majeures entre LMNP et LMP.

Lorsqu’un déficit professionnel résulte des charges admises en déduction, il peut être imputé sur le revenu global du foyer fiscal sans plafond spécifique de montant.

Si le revenu global ne suffit pas à absorber intégralement le déficit, la fraction restante peut être reportée pendant les six années suivantes.
 

Exemple de déficit LMP

Le déficit de 7 500 € peut, sous réserve du respect des règles applicables, réduire le revenu global du foyer.

L’amortissement doit rester distingué de ce mécanisme : il peut diminuer le résultat jusqu’à zéro, mais il ne génère pas à lui seul un déficit imputable sur les autres revenus.
 

Que deviennent les anciens déficits LMNP après un passage en LMP ?

Les déficits accumulés pendant une période d’activité LMNP ne deviennent pas automatiquement imputables sur le revenu global lorsque l’investisseur passe en LMP.

Ils restent attachés au régime LMNP et ne peuvent pas être déduits des bénéfices générés pendant une période d’activité professionnelle. Ils pourront éventuellement être mobilisés si l’activité redevient non professionnelle au cours de leur période de report.
 

Quelle fiscalité s’applique lors de la revente d’un logement en LMP ?

Lorsqu’un bien inscrit à l’actif de l’activité est revendu dans le cadre d’une location meublée professionnelle, la plus-value relève en principe du régime des plus-values professionnelles.

Une exonération totale ou partielle peut être envisagée lorsque l’activité a été exercée pendant au moins cinq ans et que les recettes restent sous les plafonds applicables.
 

Conditions d’exonération des plus-values professionnelles

L’analyse doit porter sur le niveau moyen de recettes des deux années civiles précédant la vente, la durée d’exercice de l’activité, la nature de l’exploitation et l’inscription du bien à l’actif.

La stratégie de revente doit donc être envisagée dès la mise en place du projet et non uniquement au moment de céder le logement.
 

Un logement exploité en LMP est-il exonéré d’IFI ?

Le statut LMP peut permettre, dans certaines situations, de considérer les logements meublés comme des actifs professionnels au regard de l’Impôt sur la Fortune Immobilière, ou IFI.

Cette exclusion n’est toutefois jamais automatique. Le caractère neuf ou ancien du logement ne change pas la règle.
 

Conditions à étudier pour l’Impôt sur la Fortune Immobilière

Le traitement au regard de l’IFI doit faire l’objet d’une simulation distincte. Un investisseur peut relever du LMP au sens de l’impôt sur le revenu sans remplir automatiquement les critères nécessaires à l’exclusion du logement de l’assiette de l’IFI.
 

LMP et cotisations sociales : un point à anticiper

La qualification fiscale du LMP et le traitement social de la location meublée ne se confondent pas totalement.

Les règles varient selon le type d’exploitation : location meublée de longue durée, location touristique classée ou non classée, chambres d’hôtes ou activité comportant certaines prestations de services.

• Pour la location meublée professionnelle de longue durée : les cotisations sociales sont à anticiper dans le budget de l'activité.

• Pour le meublé de tourisme : Des règles sociales spécifiques sont à prévoir, selon le niveau de recettes et le classement.

• Pour une activité avec prestations proches de l’hôtellerie : Possible bascule vers le régime de la para-hôtellerie.

L’étude du projet doit donc intégrer le coût éventuel des cotisations sociales, en plus de la fiscalité sur le résultat locatif.
 

Location meublée ou para-hôtellerie : quelle différence ?

Une location meublée classique ne doit pas être confondue avec une activité para-hôtelière.

Lorsque l’exploitant propose au moins trois des quatre prestations suivantes dans des conditions proches de celles du secteur hôtelier, le traitement fiscal peut évoluer :

• Le petit déjeuner.

• Le nettoyage régulier des locaux.

• La fourniture de linge de maison.

• La réception de la clientèle, même non personnalisée.

Cette distinction est particulièrement importante pour les résidences de services et les investissements associés à un exploitant.
 

Le statut LMP est-il soumis à la TVA ?

La location meublée sans prestations de services est en principe exonérée de TVA.

Certaines activités d’hébergement assorties de prestations ou certains montages en résidences de services nécessitent toutefois une analyse spécifique. La récupération éventuelle de TVA ne doit donc jamais être présentée comme un avantage automatique du statut LMP.
 

Quel mobilier faut-il prévoir pour louer un logement en meublé ?

Un logement loué en meublé à titre de résidence principale doit comporter un socle minimum d’équipements permettant au locataire d’y vivre normalement dès son arrivée.
 

Un inventaire et un état détaillé du mobilier doivent être réalisés lors de la remise des clés et annexés au bail.
 

Quelles démarches accomplir pour démarrer une activité LMP ?

La mise en location meublée nécessite plusieurs démarches, que le loueur relève initialement du LMNP ou du LMP.
 

Le LMP est-il soumis à la CFE ?

La location meublée peut être soumise à la Cotisation Foncière des Entreprises, ou CFE.

La CFE est généralement due lorsque les recettes brutes hors taxes tirées de la location meublée dépassent 5 000 €, sous réserve des exonérations applicables. L’année de création de l’activité bénéficie par ailleurs d’un régime spécifique.
 

Peut-on exercer une activité LMP avec une SCI ?

La location meublée constitue une activité commerciale sur le plan fiscal. Lorsqu’une SCI exerce de manière habituelle une activité de location meublée, elle est en principe soumise à l’impôt sur les sociétés.

Le choix de la structure de détention doit donc être étudié avec soin. Selon les objectifs patrimoniaux, d’autres montages peuvent être examinés avec un notaire, un avocat fiscaliste ou un expert-comptable.
 

Le statut LMP facilite-t-il automatiquement la transmission du patrimoine ?

Le statut LMP ne crée pas, à lui seul, un avantage successoral automatique. La transmission dépend notamment de la structure de détention, de la situation familiale, de la nature de l’activité et des règles fiscales applicables au moment de l’opération.

Une réflexion patrimoniale doit donc être menée en amont, avec l'accompagnement de professionnels spécialisés. Un service proposé, sans frais, par les conseillers Mon Projet Immobilier Neuf dans leur accompagnement complet !

Pourquoi investir dans un logement neuf pour une stratégie LMP ?

Un investissement locatif meublé ne repose pas uniquement sur la fiscalité. La qualité du logement, son emplacement et sa capacité à répondre à une demande locative réelle sont essentiels.

L’immobilier neuf peut apporter plusieurs avantages opérationnels :

• Un logement immédiatement exploitable après sa livraison.

• Une meilleure visibilité sur les dépenses d’entretien à court terme.

• Des équipements récents.

• Une performance énergétique conforme aux normes en vigueur.

• Des garanties liées à la construction.

• Une attractivité locative renforcée lorsque le programme est bien situé.

Le logement neuf ne déclenche pas le statut LMP. Il peut toutefois simplifier la mise en œuvre d’une stratégie de location meublée pensée sur la durée.
 

Votre investissement immobilier neuf avec le statut LMP

Le passage au statut de Loueur en Meublé Professionnel peut représenter une évolution importante dans une stratégie locative. Il ne suffit toutefois pas de comparer deux seuils : régime d’imposition, charges, amortissements, cotisations sociales, IFI, structure de détention et scénario de revente doivent être étudiés ensemble.

Chez Mon Projet Immobilier Neuf, nos conseillers vous accompagnent dans la sélection d’un logement neuf adapté à votre projet locatif, dans la construction de votre plan de financement et dans l’anticipation des différentes étapes de votre acquisition.

Grâce à notre service de gestion locative, vous pouvez également déléguer le suivi quotidien de votre logement après sa livraison et bénéficier d’un accompagnement dans la durée.

Contactez les conseillers Mon Projet Immobilier Neuf pour étudier votre projet d’investissement locatif meublé et construire une stratégie immobilière cohérente avec vos objectifs patrimoniaux.

Informations et seuils vérifiés en juin 2026. Les règles fiscales et sociales peuvent évoluer. Une étude personnalisée auprès d’un expert-comptable, d’un notaire ou d’un avocat fiscaliste reste recommandée avant tout engagement.
 

FAQ - Statut LMP pour investir dans l'immobilier en 2026

Qu'est-ce que le statut LMP ?

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel, ou LMP, concerne les propriétaires dont l’activité de location meublée atteint un certain niveau de revenus.

Les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le caractère professionnel s’apprécie à l’échelle du foyer fiscal et porte sur l’ensemble des logements loués meublés.

Quels sont les avantages et inconvénients du statut LMP ?

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel, ou LMP, peut offrir plusieurs avantages fiscaux. Au régime réel, le propriétaire peut déduire les charges liées à son activité et amortir le logement ainsi que le mobilier, ce qui permet de réduire le bénéfice imposable.

Lorsque l’activité génère un déficit, celui-ci peut être imputé sur le revenu global sans plafond, sous réserve des règles applicables aux amortissements. En cas de revente, une exonération totale ou partielle de la plus-value professionnelle peut également être possible après au moins cinq ans d’activité, selon le montant des recettes.

En contrepartie, le statut LMP implique des obligations plus importantes : comptabilité rigoureuse, déclarations fiscales spécifiques, cotisations sociales et éventuelle Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). Le régime des plus-values professionnelles doit aussi être étudié avec attention lorsque les conditions d’exonération ne sont pas remplies.

Le LMP peut donc être particulièrement intéressant pour développer une activité locative meublée importante, mais il nécessite une analyse personnalisée avant d’investir.

Quelle est la différence entre LMP (Loueur en Meublé Professionnel) et LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ?

Le LMNP correspond à la location meublée exercée à titre non professionnel. Le LMP s’applique lorsque l’activité locative devient prépondérante dans les revenus du foyer.

La principale différence concerne le traitement fiscal des déficits. En LMNP, ils sont reportables pendant dix ans uniquement sur les futurs revenus issus de la location meublée non professionnelle. En LMP, ils peuvent être imputés sur le revenu global, sans limite de montant.

Le régime applicable à la revente diffère également : plus-values des particuliers en LMNP, contre plus-values professionnelles en LMP. Des cotisations sociales sont aussi à anticiper dans le cadre d’une activité professionnelle.

Comment savoir si on est LMP ou LMNP ? Quelle fiscalité pour votre location meublée

Vous êtes considéré comme Loueur en Meublé Professionnel si les deux conditions suivantes sont réunies :

• Les recettes annuelles issues de vos locations meublées dépassent 23 000 €.

• Ces recettes sont supérieures aux autres revenus d’activité de votre foyer fiscal.

Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, vous restez sous le statut LMNP.

Le passage en LMP n’est donc pas une option : il résulte automatiquement du niveau de recettes locatives et de la situation du foyer fiscal.