Investir avec Loi Girardin IS (Art. 217 undecies du CGI) dans les Dom-Tom (Outre-mer)

L’immobilier neuf en Outre-mer attire de nombreux investisseurs pour une raison simple : certains dispositifs fiscaux ont été conçus pour soutenir la construction de logements et renforcer l’offre locative dans les DOM-TOM. Dans ce paysage, le dispositif dit Girardin IS, encadré par l’article 217 undecies du Code général des impôts (CGI), s’adresse principalement aux entreprises soumises à l’Impôt sur les Sociétés (IS).

Sa logique est différente de celle des mécanismes destinés aux particuliers : ici, l’avantage fiscal repose sur une déduction du montant de l’investissement du résultat imposable de l’entreprise. Autrement dit, la fiscalité devient un levier de pilotage du résultat, à condition de respecter un cadre d’investissement et de location strictement défini.

L’objectif du Girardin IS est double : permettre à la société investisseuse de réduire son impôt, et favoriser la mise sur le marché de logements neufs destinés à la location nue en résidence principale, notamment dans des territoires où les besoins sont structurels, comme La Réunion.
 

À qui s’adresse le Girardin IS et quel est son principe général ?

Le dispositif Girardin IS concerne les structures qui relèvent de l’IS. Il ne s’agit donc pas d’un mécanisme “grand public” accessible à tous les profils, mais d’un outil de stratégie patrimoniale et fiscale pour une entreprise.

Le cœur du dispositif tient en une phrase : une société à l’IS qui réalise un investissement immobilier éligible en Outre-mer peut déduire cet investissement de son résultat fiscal, réduisant mécaniquement la base sur laquelle l’impôt est calculé.

Cette approche présente une caractéristique importante : elle se raisonne en “résultat” et non en “réduction d’impôt forfaitaire”. L’avantage dépend donc directement :

• Du montant éligible de l’investissement.
• Du taux d’IS applicable à la société.
• Et de la capacité de l’entreprise à utiliser la déduction sur l’exercice et, si besoin, sur les années suivantes.
   

Comment fonctionne la déduction fiscale (article 217 undecies) ?

Une déduction qui vient diminuer le résultat imposable

Le dispositif permet à l’entreprise de déduire le montant de l’investissement de sa base imposable. Concrètement, cela signifie que le résultat fiscal de l’exercice peut être abaissé, parfois de manière très significative, dès lors que l’investissement respecte les conditions prévues.

Dans la pratique, le bénéfice est généralement recherché dès la première année de mise en location, avec la possibilité de prolonger l’effet fiscal au-delà.
 

Le report de l’excédent de déduction

Lorsque la déduction est supérieure au résultat imposable de l’exercice, la partie “non utilisée” n’est pas nécessairement perdue. Elle peut être reportée sur les exercices suivants, permettant de lisser l’avantage fiscal sur plusieurs années, selon la situation comptable de la société.

Ce point est central : le Girardin IS n’est pas seulement un avantage “one shot”, mais peut s’inscrire dans une trajectoire de gestion du résultat, si l’opération est correctement structurée.
 

Quels investissements immobiliers sont éligibles au Girardin IS ?

Le Girardin IS vise les logements neufs situés dans les DOM-TOM et destinés à la location. Le champ évoqué ici est celui du locatif intermédiaire, c’est-à-dire un segment situé entre le logement social et le marché locatif libre.

Le secteur locatif intermédiaire répond à un besoin bien identifié : loger des ménages dont les revenus sont trop élevés pour accéder au parc social, tout en restant insuffisants pour absorber durablement les loyers du marché privé “plein tarif”. En contrepartie, la location obéit à des règles d’encadrement :

• Plafonds de loyers,
• Plafonds de ressources du locataire.

L’investisseur, de son côté, raisonne donc sur un équilibre entre utilité locative, conformité réglementaire et optimisation fiscale.
 

Conditions à respecter pour sécuriser un investissement Girardin IS

Le dispositif est attractif, mais il repose sur un cadre strict. À ce stade, une liste courte est utile pour fixer les repères essentiels.

• Société Soumise À L’IS : L’entité investisseuse doit relever de l’Impôt sur les Sociétés.
• Logement Neuf En Outre-mer : Le bien doit être neuf, situé dans les DOM-TOM (par exemple La Réunion).
• Location Nue Et Résidence Principale : Le logement est loué nu, à usage de résidence principale du locataire.
• Engagement De Location : L’entreprise s’engage à louer à une personne physique pendant une durée minimale de 6 ans, en respectant les mécanismes de plafonnement, notamment plafonds de loyers et plafonds de ressources.
• Engagement De Conservation : Le bien doit être conservé pendant une durée minimale de 7 ans.

Un élément technique mérite aussi d’être compris : dans le cadre d’une acquisition en VEFA, la déduction peut être acquise dès l’achèvement des fondations. Cela signifie que, selon le calendrier du chantier, l’entrée dans le mécanisme fiscal peut intervenir avant même la livraison finale, dans les conditions prévues par le dispositif.
 

Calcul de l’avantage fiscal : comment se mesure le gain d’impôt ?

La défiscalisation Girardin IS n’est pas exprimée par un pourcentage unique appliqué à l’impôt. Elle se calcule par une logique d’entreprise :

1. La société bénéficie d’une déduction égale au montant éligible de l’investissement.
2. Le gain d’impôt correspond à cette déduction multipliée par le taux d’IS applicable.

Un point important encadre le dispositif : le montant éligible est plafonné par mètre carré de surface habitable. En Outre-mer, une surface de varangue peut également être prise en compte dans une certaine limite, selon les conditions applicables.

Ce mécanisme impose donc une approche précise : il ne suffit pas d’acheter “dans le neuf”, il faut vérifier les paramètres d’éligibilité et les limites de calcul, car ils conditionnent la base déductible.
 

Les avantages du Girardin IS pour une entreprise

Le Girardin IS concentre son intérêt autour de trois bénéfices principaux, à condition que l’opération soit cohérente avec la stratégie de l’entreprise :
 

1) Une baisse significative de l’IS dès le démarrage

Le premier avantage est direct : une réduction de l’Impôt sur les Sociétés via la diminution du résultat imposable, dès la première période de location, puis potentiellement sur les exercices suivants en cas de report.
 

2) Une optimisation renforcée par l’amortissement

Au-delà de la déduction fiscale, l’entreprise peut également amortir le logement. L’amortissement vient, là aussi, diminuer le résultat imposable, et s’inscrit dans une logique de durée, utile pour piloter la fiscalité du projet dans le temps.
 

3) Un effet potentiel sur la trésorerie de l’entreprise

En réduisant l’impôt, l’entreprise peut mécaniquement améliorer sa trésorerie. Ce point est souvent central dans les arbitrages : l’objectif n’est pas uniquement patrimonial, il peut aussi être lié à l’équilibre financier global de la structure.
 

Loi Girardin IS : pourquoi l’accompagnement est déterminant

Le Girardin IS est un dispositif technique : il engage le statut fiscal de l’entreprise, la structuration de l’opération, la conformité locative (plafonds, durée, nature du bail), et un calendrier (VEFA, fondations, mise en location, conservation). Une imprécision peut fragiliser l’avantage fiscal.

C’est pourquoi, avant de lancer l’opération, il est fortement recommandé de valider le montage avec un expert-comptable ou un avocat fiscaliste, afin de confirmer :

• L’éligibilité exacte du projet.
• Les conséquences sur le résultat fiscal.
• Et la meilleure manière d’exploiter la déduction et son report éventuel.

Vous avec un projet d'investissement en immobilier neuf en Outre-mer et vous souhaitez comprendre si le Girardin IS (article 217 undecies) est pertinent pour votre entreprise à l’IS ? 

Prenez contact avec un conseiller Mon Projet Immobilier Neuf : vous obtiendrez un premier éclairage sur le cadre du dispositif et une présentation de programmes neufs éligibles, notamment à La Réunion.