Dispositif Jeanbrun | Plan Relance Logement

Le Plan Relance Logement, souvent appelé dispositif Jeanbrun, remet au centre un principe attendu par beaucoup d’investisseurs : un cadre locatif lisible, durable et connecté à la réalité économique d’un investissement. L’ambition est de proposer un mécanisme qui suit la vie du logement neuf : le niveau des loyers, les charges, la durée de détention et l’effort consenti sur le loyer.

Inscrit dans la Loi de Finances 2026, le dispositif Jeanbrun répond à un contexte simple : la pénurie de logements locatifs s’est installée, la production ne suffit plus à absorber les besoins, et les investisseurs particuliers ont longtemps manqué d’un cadre suffisamment stable pour se projeter.

Dans cette logique, le dispositif “Relance Logement” cherche à accompagner l’offre locative privée sur la durée. Il s’appuie sur deux leviers déjà connus des investisseurs, mais articulés ici de manière structurée : l’amortissement et le Déficit foncier, avec un horizon de détention plus long et des loyers encadrés.
 

Pourquoi le dispositif Jeanbrun a-t-il été créé ? La logique de “parc locatif utile”

Le Plan Relance Logement est présenté comme une réponse aux tensions du marché locatif et à la nécessité de remettre des logements sur le marché, avec une logique d’utilité : des logements loués en résidence principale, à des loyers intermédiaires ou sociaux, sur une durée suffisante pour stabiliser l’offre.

L’idée directrice est donc double. D’un côté, redonner un cadre attractif aux particuliers bailleurs. De l’autre, favoriser la mise en location de logements réellement accessibles à des ménages aux revenus intermédiaires, en liant l’avantage fiscal au niveau de loyer pratiqué.
 

Le cœur du dispositif : l’amortissement, année après année

Le pivot du mécanisme Jeanbrun est l’amortissement. Dans cette logique, l’investisseur déduit chaque année une fraction de la valeur de son logement, de ses revenus locatifs imposables. On ne parle pas d’une dépense “réelle” supplémentaire, mais d’une écriture comptable qui traduit l’usure normale du bien, liée à sa mise en location.
 

La base amortissable du Dispositif Jeanbrun : 80 % du prix d’acquisition

Le dispositif fixe une règle de lecture : l’amortissement ne s’applique pas à la totalité du prix d’achat. La valeur du terrain n’est pas amortissable. La base amortissable est donc fixée à 80 % du prix d’acquisition, correspondant à la part estimée du bâti.

Cette base standardisée sert à éviter les surévaluations et à harmoniser la pratique, que l’on soit sur un logement neuf ou sur un bien ancien assimilé neuf après travaux.
 

Des taux d’amortissement qui dépendent du loyer pratiqué

Le dispositif Jeanbrun introduit une progressivité : plus l’effort de loyer est important, plus l’avantage fiscal monte. Dans l'immobilier neuf, les taux annuels sont les suivants, avec des plafonds annuels de déduction associés :

• Loyer Intermédiaire 3,5 % par an, avec un plafond annuel de 8 000 €

• Loyer Social 4,5 % par an, avec un plafond annuel de 10 000 €

• Loyer Très Social 5,5 % par an, avec un plafond annuel de 12 000 €

Dans l’ancien (éligible sous condition de travaux significatifs), les taux sont plus bas : 3 %, 3,5 % et 4 % selon la catégorie de loyer.

Cette mécanique a une conséquence importante : l’avantage fiscal agit en amont de l’impôt, en diminuant le revenu foncier taxable, et non en “bonus” après calcul de l’impôt. Cela rend le dispositif plus cohérent avec la réalité de l’exploitation du bien.
 

Exemple chiffré : comprendre le plafond annuel en pratique

Vous achetez un appartement neuf à 320 000 €.
La base amortissable est de 80 %, soit :

320 000 € × 80 % = 256 000 €

Vous louez en loyer social, au taux de 4,5 %. L’amortissement théorique annuel est donc :

256 000 € × 4,5 % = 11 520 €

Mais le dispositif fixe un plafond annuel de 10 000 € pour ce niveau de loyer. 

Résultat : la déduction retenue au titre de l’amortissement sera 10 000 € sur l’année, même si le calcul “théorique” donne 11 520 €.
 

Le cas de l’ancien : l’accès conditionné à des travaux significatifs pour l'accès au statut de "ancien assimilé neuf"

Le dispositif Jeanbrun prévoit l’éligibilité de certains biens anciens, à condition qu’ils soient considérés comme "assimilés neufs” après rénovation. 

Le seuil annoncé est clair : les travaux doivent représenter au moins 30 % du coût total de l’opération (prix d’acquisition + travaux).

Cette exigence poursuit un objectif : améliorer concrètement le parc existant, notamment en confort et en performance, et éviter que le dispositif ne finance des opérations sans impact réel.
 

L’autre levier : le Déficit foncier, maintenu et articulé avec l’amortissement

Le Plan Relance Logement ne se limite pas à l’amortissement. Il s’inscrit aussi dans une logique de charges réelles, via le Déficit foncier. Lorsque les charges déductibles dépassent les loyers perçus, un déficit apparaît, imputable selon les règles de droit commun.

Les plafonds d’imputation mentionnés restent ceux connus des investisseurs :

• Plafond Standard 10 700 € par an sur le revenu global

• Plafond Rénovation Énergétique 21 400 € par an si les travaux répondent aux critères réglementaires de rénovation énergétique

La logique d’ensemble est la suivante : le déficit foncier peut jouer fortement au début (quand intérêts et charges pèsent le plus), tandis que l’amortissement agit plus régulièrement dans le temps, pour lisser la fiscalité des loyers.
 

Les conditions nécessaires à respecter

Le dispositif Jeanbrun encadre volontairement le type de location et la durée, afin de soutenir une offre locative stable. Les conditions mises en avant dans les supports disponibles sont les suivantes : 

• Location nue.

• Logement en immeuble collectif (donc appartement).

• Résidence principale du locataire.

• Engagement de location de 9 ans.

• Loyers plafonnés.

• Absence de zonage strict (contrairement à des dispositifs antérieurs), sous réserve de respecter les plafonds de loyers.
   

Les bénéfices à retenir pour un investisseur

Le Plan Relance Logement vise à rendre la fiscalité plus cohérente avec l’exploitation réelle d’un investissement locatif. En pratique, il peut aboutir à une fiscalité des loyers fortement réduite, voire neutralisée pendant certaines périodes, selon le niveau de loyer, le volume de charges et la structure du financement.
 

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