Dispositif Jeanbrun | Plan Relance Logement

Le Plan Relance Logement, souvent appelé dispositif Jeanbrun, remet au centre un principe attendu par beaucoup d’investisseurs : un cadre locatif lisible, durable et connecté à la réalité économique d’un investissement. L’ambition est de proposer un mécanisme qui suit la vie du logement neuf : le niveau des loyers, les charges, la durée de détention et l’effort consenti sur le loyer.
 

Le dispositif Jeanbrun : nouveau Statut fiscal du Bailleur Privé en 2026

Inscrit dans la Loi de Finances 2026 et entré en vigueur en Février 2026, le nouveau dispositif fiscal Jeanbrun répond à un contexte simple : la pénurie de logements locatifs s’est installée, la production ne suffit plus à absorber les besoins, et les investisseurs particuliers ont longtemps manqué d’un cadre suffisamment stable pour se projeter.

Dans cette logique, le dispositif “Relance Logement” cherche à accompagner l’offre locative privée sur la durée. Il s’appuie sur deux leviers déjà connus des investisseurs, mais articulés ici de manière structurée : l’amortissement et le Déficit foncier, avec un horizon de détention plus long et des loyers encadrés.
 

Pourquoi le dispositif Jeanbrun a-t-il été créé ? La logique de “parc locatif utile”

Le Plan Relance Logement est présenté comme une réponse aux tensions du marché locatif et à la nécessité de remettre des logements sur le marché, avec une logique d’utilité : des logements loués en résidence principale, à des loyers intermédiaires ou sociaux, sur une durée suffisante pour stabiliser l’offre.

L’idée directrice est donc double. D’un côté, redonner un cadre attractif aux particuliers bailleurs. De l’autre, favoriser la mise en location de logements réellement accessibles à des ménages aux revenus intermédiaires, en liant l’avantage fiscal au niveau de loyer pratiqué.
 

Comment fonctionne le Dispositif Jeanbrun ?

Une défiscalisation immobilière basée sur le principe de l'amortissement fiscal

Le pivot du mécanisme Jeanbrun est l’amortissement. Dans cette logique, l’investisseur déduit chaque année une fraction de la valeur de son logement, de ses revenus locatifs imposables. On ne parle pas d’une dépense “réelle” supplémentaire, mais d’une écriture comptable qui traduit l’usure normale du bien, liée à sa mise en location.
 

La base amortissable du Dispositif Jeanbrun : 80 % du prix d’acquisition

Le dispositif fixe une règle de lecture : l’amortissement ne s’applique pas à la totalité du prix d’achat. La valeur du terrain n’est pas amortissable. La base amortissable est donc fixée à 80 % du prix d’acquisition, correspondant à la part estimée du bâti.

Cette base standardisée sert à éviter les surévaluations et à harmoniser la pratique, que l’on soit sur un logement neuf ou sur un bien ancien assimilé neuf après travaux.
 

Quels sont les taux d’amortissement du dispositif Jeanbrun ?

Le taux dépend de deux critères : le type de logement et le niveau de loyer pratiqué. L’avantage fiscal augmente lorsque le propriétaire accepte de louer son bien à un loyer plus modéré.

Le plafond annuel est apprécié pour l’ensemble des investissements éligibles détenus par le foyer fiscal. Il ne s’agit donc pas d’un plafond applicable séparément à chaque appartement.

Le plafond de 10 000 € s’applique lorsque 50 % au moins des revenus bruts issus des logements bénéficiant de l’amortissement relèvent de la location sociale. Le plafond de 12 000 € s’applique lorsque cette proportion atteint au moins 50 % pour la location très sociale.
 

Comment calculer l’amortissement annuel d’un appartement neuf ?

Le terrain n’étant pas amortissable, sa valeur est fixée forfaitairement à 20 % du prix d’acquisition net de frais. La base amortissable correspond donc à 80 % du prix retenu.

Base amortissable = prix d’acquisition net de frais × 80 %

Amortissement annuel théorique = base amortissable × taux applicable

Amortissement annuel déductible = montant le plus faible entre l’amortissement théorique et le plafond annuel applicable au foyer fiscal
 

Exemple 1 :  comparatif pour un appartement neuf acquis 280 000 €

Ces plafonds supposent que les conditions applicables au foyer fiscal soient respectées. Lorsque le propriétaire détient plusieurs logements bénéficiant du dispositif, il est nécessaire d’examiner l’ensemble des revenus locatifs concernés.
 

Exemple 2 : calcul détaillé pour un appartement neuf acquis 320 000 €

Vous achetez un appartement neuf à 320 000 €.
La base amortissable est de 80 %, soit :

320 000 € × 80 % = 256 000 €

Vous louez en loyer social, au taux de 4,5 %. L’amortissement théorique annuel est donc :

256 000 € × 4,5 % = 11 520 €

Mais le dispositif fixe un plafond annuel de 10 000 € pour ce niveau de loyer.

Dans cet exemple, l’amortissement théorique atteint 11 520 € par an. Si les conditions permettant de bénéficier du plafond majoré sont réunies, notamment si au moins 50 % des revenus bruts issus des logements bénéficiant du dispositif relèvent de la location sociale, la déduction retenue est plafonnée à 10 000 € pour l’année.
 

Quels logements sont éligibles au dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun concerne uniquement les logements situés dans des immeubles collectifs. Une maison individuelle n’est donc pas éligible.
 

Le cas de l’ancien : l’accès conditionné à des travaux significatifs pour l'accès au statut de "ancien assimilé neuf"

Le dispositif Jeanbrun prévoit l’éligibilité de certains biens anciens, faisant l'objet de travaux, à condition qu’ils soient considérés comme "assimilés neufs”, après rénovation.

Cette exigence poursuit un objectif : améliorer concrètement le parc existant, notamment en confort et en performance énergétique, avec des réhabilitations lourdes, de manière à améliorer la qualité du parc locatif et offrir des logements compétitifs, à une clientèle de locataires en demande.

Ainsi, les règles varient selon que l’investissement porte sur un appartement neuf ou sur un logement ancien faisant l’objet d’une réhabilitation importante :

Exemple de calcul dans l’ancien réhabilité

Un investisseur acquiert un appartement ancien pour 200 000 € net de frais et réalise 70 000 € de travaux éligibles. Les travaux représentent 35 % du prix d’acquisition :

70 000 € ÷ 200 000 € = 35 %.

Sous réserve de satisfaire également aux critères de réhabilitation lourde, le logement peut entrer dans le champ du dispositif.

La base amortissable est alors calculée sur le prix d’acquisition majoré des travaux :

(200 000 € + 70 000 €) × 80 % = 216 000 €.

En appliquant un loyer social, le taux d’amortissement dans l’ancien est de 3,5 % :

216 000 € × 3,5 % = 7 560 € par an.
 

Quelles conditions faut-il respecter pendant la location ?

Le dispositif Jeanbrun est-il soumis à un zonage ?

Le dispositif Jeanbrun est accessible sur l’ensemble du territoire français, y compris dans les DROM. Contrairement à certains dispositifs antérieurs, une commune n’est donc pas exclue du seul fait de son classement géographique.

Cette absence de zonage d’exclusion ne signifie toutefois pas que le lieu d’investissement est sans conséquence. Les plafonds de loyers et les plafonds de ressources des locataires restent déterminés en fonction de la localisation du logement et du niveau de loyer choisi.
 

Quels plafonds de loyers respecter avec le dispositif Jeanbrun ?

Le propriétaire choisit entre trois niveaux de loyers : intermédiaire, social ou très social. Ce choix influence directement le montant de l’amortissement fiscal annuel.

Plafonds de loyers intermédiaires en métropole en 2026

Les montants correspondent au plafond mensuel par mètre carré, hors charges, avant application du coefficient lié à la surface du logement.

Le plafond applicable au logement doit ensuite être ajusté à l’aide d’un coefficient multiplicateur :

Coefficient = 0,7 + 19 ÷ S

La variable S correspond à la surface retenue pour le calcul. Le coefficient est plafonné à 1,2.

Loyer mensuel maximal = plafond de la zone × coefficient multiplicateur × surface retenue

Les plafonds peuvent également faire l’objet de modulations locales. Il est donc recommandé de vérifier le plafond applicable à l’adresse exacte du bien avant de finaliser une simulation.
 

Quels plafonds de ressources respecter pour le locataire ?

Les ressources du locataire sont appréciées à la date de signature du bail. Le niveau intermédiaire reprend les plafonds de ressources utilisés pour le dispositif Pinel.

Les niveaux social et très social reprennent les plafonds correspondants de Loc’Avantages.
 

Plafonds de ressources 2026 pour une location intermédiaire en métropole

Plafonds de ressources 2026 pour une location sociale en métropole

Plafonds de ressources 2026 pour une location très sociale en métropole

Les plafonds sont actualisés périodiquement. Il est donc important de vérifier le barème applicable à l’année de signature du bail.
 

Les avantages du dispositif Jeanbrun pour un investissement locatif dans l'immobilier neuf

Le Plan Relance Logement vise à rendre la fiscalité plus cohérente avec l’exploitation réelle d’un investissement locatif. En pratique, il peut aboutir à une fiscalité des loyers fortement réduite, voire neutralisée pendant certaines périodes, selon le niveau de loyer, le volume de charges et la structure du financement.
 

Combiner la loi Jeanbrun avec un autre dispositif fiscal pour votre investissement immobilier en 2026

Selon la nature du bien et le montage fiscal retenu, le dispositif Jeanbrun peut être associé à d’autres mécanismes fiscaux compatibles. L’objectif : réduire le coût global de l’opération, limiter l’imposition sur les revenus locatifs et optimiser la constitution de son patrimoine immobilier sur le long terme.

Chaque dispositif répond toutefois à des règles précises. Avant d’investir, il est donc essentiel de vérifier la compatibilité des avantages envisagés et de réaliser une simulation personnalisée.
 

Peut-on combiner le dispositif Jeanbrun et le LLI pour investir dans le neuf ?

La combinaison du dispositif Jeanbrun avec le LLI (Logement Locatif Intermédiaire) peut être étudiée dans certains projets d’investissement locatif neuf.

Le dispositif Jeanbrun agit sur la fiscalité des revenus fonciers grâce à l’amortissement. Le LLI peut, de son côté, permettre de bénéficier d’une TVA réduite à 10 % au lieu de 20 % lors de l’acquisition.

Cette association n’est toutefois pas automatique. Le LLI implique notamment un investissement porté par une personne morale, comme une SCI (Société Civile Immobilière) adaptée au projet, ainsi que le respect de conditions de localisation, de mixité, de loyers et de ressources des locataires.

Pour bénéficier de l’amortissement Jeanbrun au travers d’une société, celle-ci ne doit pas être soumise à l’impôt sur les sociétés et l’associé doit conserver ses parts pendant la durée d’engagement.

Une étude fiscale et patrimoniale, proposée par les conseillers experts de Mon Projet Immobilier Neuf, est donc indispensable avant de se lancer dans cette combinaison fiscale.
 

L’autre levier fiscal combinable : le Déficit foncier, maintenu et articulé avec l’amortissement

Le Plan Relance Logement ne se limite pas à l’amortissement. Il s’inscrit aussi dans une logique de charges réelles, via le Déficit foncier. Lorsque les charges déductibles dépassent les loyers perçus, un déficit apparaît, imputable selon les règles de droit commun.

Les plafonds d’imputation mentionnés, restent ceux connus des investisseurs :

La logique d’ensemble est la suivante : le déficit foncier peut jouer fortement au début (quand intérêts et charges pèsent le plus), tandis que l’amortissement agit plus régulièrement dans le temps, pour lisser la fiscalité des loyers, sur le long terme.
 

Quel est l’impact du dispositif Jeanbrun lors de la revente du logement ?

Le dispositif Jeanbrun doit être analysé sur l’ensemble de la durée de détention. Les amortissements déduits chaque année réduisent les revenus fonciers imposables pendant la période de location. En contrepartie, ils viennent diminuer le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value immobilière lors de la revente.

À titre d’exemple simplifié, si un appartement a été acquis 300 000 € et que 70 000 € d’amortissements ont été admis en déduction, le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est diminué à hauteur de ces amortissements, avant application des autres règles fiscales éventuelles.

Le gain fiscal réalisé pendant la détention doit donc être mis en perspective avec l’horizon de conservation du bien, la stratégie patrimoniale de l’investisseur et les conséquences d’une éventuelle revente.
 

Pour concrétiser votre projet d'investissement locatif avec le dispositif Jeanbrun, contactez Mon Projet Immobilier Neuf !

Chez Mon Projet Immobilier Neuf, nous abordons le dispositif Jeanbrun comme un outil de structuration patrimoniale.

Nous analysons chaque élément, afin de construire, avec vous, un projet d'investissement locatif cohérent, selon votre situation et votre vision patrimoniale à long terme. Le tout afin de sécuriser le montage et d’éviter les erreurs d’éligibilité.

Contactez dès à présent nos conseillers en immobilier neuf pour vérifier la compatibilité de votre projet et identifier des opportunités d’investissement pertinentes.

Barèmes et règles vérifiés en juin 2026
 

FAQ - Dispositif Jeanbrun - Plan Relance Logement pour un achat immobilier en France

Quelle est la différence entre le dispositif Jeanbrun et le dispositif Pinel ?

Le dispositif de loi Pinel accordait une réduction d’impôt directe, calculée à partir du prix d’achat du logement et de la durée d’engagement locatif. Il n’est plus ouvert aux nouveaux investissements depuis le 1er janvier 2025.

Le dispositif Jeanbrun, aussi appelé Plan Relance logement, fonctionne différemment : il permet de déduire chaque année une partie du prix d’acquisition du logement des revenus fonciers, sous la forme d’un amortissement. Dans le neuf, le taux est de 3,5 % pour une location intermédiaire, avec une majoration en cas de location sociale ou très sociale.

Qui est éligible au dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun s’adresse aux particuliers qui investissent dans un logement destiné à la location nue, à titre de résidence principale du locataire. Le bien doit être situé dans un immeuble collectif et être loué pendant au moins 9 ans, dans les 12 mois suivant son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure.

Le propriétaire doit respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire, déclarer ses revenus fonciers au régime réel et ne pas louer le logement à un membre de son foyer fiscal ou à un proche jusqu’au deuxième degré inclus.

Quel est le plafond de loyer pour le dispositif Jeanbrun ?

Il n’existe pas un plafond de loyer unique. Le montant dépend de la localisation du logement et du niveau de location choisi : intermédiaire, social ou très social.

Pour une location intermédiaire, les plafonds appliqués sont ceux du dispositif Pinel. Pour une location sociale ou très sociale, les plafonds sont ceux de Loc’Avantages. Plus le loyer est modéré, plus le taux d’amortissement fiscal peut être avantageux.

Est-il possible d'investir dans l'immobilier neuf avec le dispositif Jeanbrun, sans apport personnel ?

Oui, il est possible de financer un investissement locatif éligible au dispositif Jeanbrun sans apport personnel, à condition de présenter un dossier solide. La banque prend en compte vos revenus, vos charges, votre capacité d’endettement, votre épargne disponible, le loyer prévisionnel et la qualité du programme immobilier choisi.

Le dispositif Jeanbrun, en parallèle à votre dossier de financement, demande une approche spécifique, et peut renforcer l’intérêt financier du projet :

• Sous conditions, il permet de déduire une partie du prix d’acquisition du logement des revenus fonciers imposables.

Même si cet avantage fiscal peut améliorer l’équilibre global de l’investissement, il ne garantit pourtant pas l’obtention du crédit.

L’apport reste donc apprécié par les banques, notamment pour couvrir les frais annexes. 

Toutefois, avec une situation financière stable, un logement neuf bien situé et un plan de financement cohérent, investir sans mobiliser d’épargne au départ, reste envisageable.

Depuis quand le dispositif Jeanbrun est-il applicable ?

Le dispositif Jeanbrun est applicable depuis le 21 février 2026, au lendemain de la publication de la loi de finances pour 2026. Pour un logement neuf ou acheté en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), il concerne les acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028.