Le Prêt Relais en résumé
Le Prêt Relais est un type de prêts immobiliers temporaire, permettant d’acheter un nouveau logement, avant d’avoir vendu son bien actuel :
La banque accorde une avance calculée à partir de la valeur estimée du logement à vendre.
Le montant accordé représente souvent 60 % à 70 % de la valeur du bien, parfois jusqu’à 80 % selon le dossier.
Le capital restant dû sur l’ancien crédit doit être intégré dans la simulation.
La durée est généralement comprise entre 12 et 24 mois.
Le capital est remboursé lors de la vente du bien initial.
Les intérêts peuvent être payés chaque mois ou reportés selon la formule retenue.
Le Prêt Relais sec peut suffire lorsque l’avance finance le nouvel achat.
Le Prêt Relais adossé est associé à un crédit immobilier classique lorsque le nouveau bien coûte plus cher.
L’achat en VEFA nécessite une attention particulière au calendrier des appels de fonds et aux intérêts intercalaires.
La banque peut envisager une prorogation ou une transformation du prêt si la vente tarde, mais elle n’y est pas obligée.
Prêt Relais immobilier : acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu l’ancien
Le Prêt Relais est un crédit immobilier temporaire destiné aux propriétaires qui souhaitent acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu leur bien actuel.
Il répond à une situation fréquente : vous avez trouvé un appartement neuf, une maison neuve ou une nouvelle résidence principale, mais la vente de votre logement actuel n’est pas encore finalisée. Le capital attendu de cette vente n’est donc pas encore disponible pour financer votre nouvel achat.
Il est ainsi particulièrement pratique pour les propriétaires souhaitant améliorer leur condition de vie, en passant de l'immobilier ancien à l'immobilier neuf, par exemple.
Le Prêt Relais permet de combler ce décalage. La banque avance une partie de la valeur estimée du bien à vendre, puis le capital du prêt est remboursé lorsque la vente est réalisée.
Ce type de prêts immobiliers peut faciliter un changement de logement, mais il doit être étudié avec rigueur. Sa réussite dépend de l’estimation du bien, du prix de vente réel, du calendrier des signatures, du capital restant dû sur l’ancien crédit et de la capacité du foyer à supporter les charges pendant la période de transition.
Qu’est-ce qu’un Prêt Relais ?
Le Prêt Relais est un prêt de courte durée accordé à un propriétaire qui vend un bien immobilier pour en acquérir un autre.
Il fonctionne comme une avance sur le produit attendu de la vente. Cette avance permet de financer tout ou partie du nouvel achat, sans attendre que la vente du logement actuel soit définitivement signée chez le notaire.
Le Prêt Relais est particulièrement utilisé par les secundo-accédants : des propriétaires qui changent de résidence principale, des ménages qui recherchent un logement plus grand, des acquéreurs qui souhaitent passer d’un logement ancien à un logement neuf, ou des propriétaires qui veulent réserver une opportunité, avant que leur bien actuel ne soit vendu.
Il ne remplace pas nécessairement un crédit immobilier classique. Dans de nombreux cas, il s’ajoute à un nouveau prêt amortissable.
Dans quels cas utiliser un Prêt Relais ?
Le Prêt Relais peut être adapté lorsque le calendrier de vente et d’achat ne coïncide pas parfaitement.
Il peut notamment être envisagé dans les situations suivantes :
Le propriétaire a trouvé un nouveau logement avant d’avoir signé la vente définitive de son bien actuel.
Le ménage souhaite éviter une location temporaire entre deux opérations immobilières.
L’acquéreur souhaite réserver un logement neuf en VEFA avant d’avoir encaissé le prix de vente de son logement actuel.
Le vendeur préfère vendre son bien dans de bonnes conditions plutôt que d’accepter une offre trop basse par urgence.
Le projet nécessite de mobiliser rapidement une partie du capital attendu de la vente.
Le Prêt Relais apporte donc de la souplesse, mais il ne supprime pas le risque de décalage. Il doit toujours être construit avec plusieurs scénarios : vente rapide, vente au prix estimé, vente avec négociation ou vente plus tardive.
Comment fonctionne un Prêt Relais ?
Le fonctionnement repose sur quatre étapes principales :
| Étapes | A quoi cela correspond ? |
|---|---|
| 1ère étape | Faire estimer le bien immobilier à vendre. La banque s’appuie généralement sur une estimation prudente, parfois complétée par l’avis d’un professionnel ou par des éléments de marché |
| 2ème étape | Déterminer le montant pouvant être avancé. La banque ne finance pas 100 % de la valeur estimée du bien. Elle applique une marge de sécurité pour tenir compte du risque de vente à un prix inférieur ou dans un délai plus long que prévu |
| 3ème étape | Intégrer le capital restant dû sur l’ancien crédit. Si le bien à vendre n’est pas encore totalement remboursé, la banque doit tenir compte de cette dette dans le montage |
| 4ème étape | Organiser le remboursement. Lorsque l’ancien logement est vendu, le produit de la vente sert à rembourser le capital du Prêt Relais. |
Combien peut-on emprunter avec un Prêt Relais ?
Le montant du Prêt Relais dépend de plusieurs éléments :
La valeur estimée du bien mis en vente.
Le pourcentage retenu par la banque.
Le capital restant dû sur l’ancien prêt immobilier.
L’état d’avancement de la vente.
La situation financière de l’emprunteur.
La liquidité du marché local.
En pratique, les banques retiennent souvent une avance comprise entre 60 % et 70 % de la valeur estimée du bien. Certains dossiers peuvent aller jusqu’à 80 %, notamment lorsque la vente est déjà avancée ou lorsque le marché local est jugé très liquide.
Comment calculer un Prêt Relais ?
La formule dépend de la méthode retenue par la banque. Une lecture prudente consiste à partir de la valeur estimée du bien, à appliquer le pourcentage d’avance retenu, puis à tenir compte du capital restant dû.
Montant indicatif du Prêt Relais = Valeur estimée du bien × Pourcentage retenu par la banque − Capital restant dû.
Certaines banques raisonnent d’abord sur la valeur nette du bien, c’est-à-dire la valeur estimée diminuée du capital restant dû. Le résultat peut donc varier selon les établissements.
La simulation doit toujours être validée par la banque.
Exemple de calcul d’un Prêt Relais
Un propriétaire souhaite acheter un logement neuf au prix de 345 000 €.
Son logement actuel est estimé à 310 000 €.
Il lui reste 65 000 € à rembourser sur son ancien crédit immobilier.
La banque retient une avance de 70 % de la valeur estimée.
Le calcul indicatif est le suivant :
310 000 € × 70 % = 217 000 €.
Puis :
217 000 € − 65 000 € = 152 000 €.
Le montant indicatif du Prêt Relais serait donc de 152 000 €.
Si l’acquéreur dispose de 38 000 € d’apport personnel, le plan de financement du nouveau logement pourrait être organisé ainsi :
| Élément du financement | Montant |
|---|---|
| Le prix du logement neuf | 345 000 € |
| L’apport personnel | 38 000 € |
| Le Prêt Relais indicatif | 152 000 € |
| Le crédit immobilier complémentaire à étudier | 155 000 € |
Lorsque le logement actuel est vendu, le produit de la vente permet de solder le Prêt Relais.
Si la vente se réalise au prix estimé de 310 000 €, le solde disponible après remboursement de l’ancien crédit et du Prêt Relais est le suivant :
310 000 € − 65 000 € − 152 000 € = 93 000 €.
Cette somme peut être conservée, utilisée pour couvrir certains frais, ou servir à rembourser partiellement le nouveau prêt si le contrat le permet.
Prêt Relais sec, Prêt Relais adossé ou prêt achat-revente : quelles différences ?
Plusieurs montages peuvent être proposés selon la situation.
| Type de financement | Fonctionnement | Cas d’usage fréquent |
|---|---|---|
| Le Prêt Relais sec | Le relais suffit à financer le nouvel achat, sans nouveau crédit immobilier amortissable. | Le nouveau logement coûte moins cher que le bien vendu ou l’apport est important. |
| Le Prêt Relais adossé | Le relais est associé à un prêt immobilier classique. | Le nouveau logement coûte plus cher que le capital disponible après la vente. |
| Le prêt achat-revente | La banque regroupe l’ancien crédit, le nouveau crédit et l’avance sur vente dans un montage global. | Le ménage souhaite lisser l’opération avec une mensualité plus structurée. |
Le choix dépend du prix du nouveau logement, de la valeur du bien à vendre, du capital restant dû, des revenus du foyer et du niveau de mensualité acceptable.
Quelle est la durée d’un Prêt Relais ?
Le Prêt Relais est un financement de courte durée.
Sa durée est généralement comprise entre 12 et 24 mois. Cette période correspond au délai laissé au propriétaire pour vendre son logement actuel.
Dans la plupart des dossiers, l’objectif est de vendre avant l’échéance du prêt. Plus la vente intervient rapidement, plus le coût global du relais est limité.
Lorsque la vente tarde, il faut prendre contact avec la banque avant l’échéance. Une prorogation, une transformation en prêt amortissable ou une autre solution peut être étudiée, mais aucune n’est automatique.
Comment rembourse-t-on un Prêt Relais ?
Le Prêt Relais ne s’amortit pas toujours comme un crédit immobilier classique.
Le capital est généralement remboursé en une seule fois, au moment de la vente du bien actuel. Pendant la durée du prêt, l’emprunteur paie les intérêts selon les modalités prévues au contrat.
Trois formules doivent être distinguées :
La franchise partielle consiste à payer les intérêts et l’assurance pendant la durée du prêt, puis à rembourser le capital lors de la vente.
La franchise totale consiste à reporter les intérêts jusqu’à la vente. Les mensualités de transition sont plus faibles, mais le coût total est généralement plus élevé.
Le relais adossé à un crédit amortissable combine le relais avec une mensualité liée au nouveau prêt immobilier. Ce montage nécessite une simulation attentive, car plusieurs charges peuvent se cumuler.
Combien coûte un Prêt Relais ?
Le coût d’un Prêt Relais dépend du taux nominal, de la durée réelle d’utilisation, du montant emprunté, de l’assurance emprunteur, des frais de dossier et du mode de remboursement des intérêts.
Le taux est librement fixé par la banque selon le marché, le profil emprunteur et le risque du dossier. Le TAEG, ou Taux Annuel Effectif Global, ne peut toutefois pas dépasser le taux d’usure applicable aux prêts relais.
Au 2e trimestre 2026, le seuil de l’usure applicable aux Prêts Relais est fixé à 6,20 %.
Exemple de coût des intérêts
Un propriétaire souscrit un Prêt Relais de 150 000 €.
Le taux nominal indicatif est de 4,20 %.
La vente intervient après 9 mois.
En cas de franchise partielle, les intérêts mensuels sont les suivants :
150 000 € × 4,20 % ÷ 12 = 525 €.
Sur 9 mois, le coût des intérêts atteint :
525 € × 9 = 4 725 €.
Le capital de 150 000 € est ensuite remboursé lors de la vente.
L’assurance emprunteur et les frais éventuels doivent être ajoutés à cette estimation.
Quelles charges peuvent se cumuler pendant la période de transition ?
Le Prêt Relais facilite le passage d’un logement à un autre, mais il ne supprime pas toutes les dépenses.
Avant la vente du bien actuel, plusieurs charges peuvent coexister :
L’ancienne mensualité de crédit peut rester due si le logement à vendre n’est pas encore totalement remboursé.
Les intérêts du Prêt Relais sont dus pendant toute la période d’utilisation du crédit.
L’assurance emprunteur peut s’ajouter selon les garanties souscrites.
La mensualité du nouveau prêt immobilier peut commencer lorsque le relais est adossé à un crédit amortissable.
Les intérêts intercalaires peuvent apparaître lors d’un achat en VEFA avec déblocages progressifs.
Les charges courantes des deux logements peuvent peser temporairement sur le budget du ménage.
La simulation bancaire doit donc intégrer une hypothèse de vente rapide, une hypothèse de vente à 12 mois et une hypothèse plus prudente.
Prêt Relais et achat en VEFA : pourquoi faut-il anticiper les appels de fonds ?
L’achat d’un logement neuf en VEFA, ou Vente en l’État Futur d’Achèvement, nécessite une attention particulière.
Le prix n’est pas toujours versé en une seule fois. Les fonds sont généralement débloqués au fur et à mesure de l’avancement du chantier.
Cette mécanique peut générer des intérêts intercalaires, calculés sur les sommes déjà débloquées avant la mise en place complète du prêt principal.
Dans un projet combinant Prêt Relais et VEFA, le budget de transition peut donc inclure :
Les intérêts du Prêt Relais.
L’assurance emprunteur.
Les intérêts intercalaires liés aux appels de fonds.
Les charges de l’ancien logement tant qu’il n’est pas vendu.
Les frais liés au nouveau logement selon l’avancement du projet.
Avant de réserver un logement neuf, il est recommandé de demander une simulation intégrant le calendrier prévisionnel des appels de fonds et plusieurs dates possibles de vente de l’ancien bien.
Quelles sont les conditions pour obtenir un Prêt Relais ?
La banque analyse le dossier comme un crédit immobilier à part entière.
Les principaux éléments étudiés sont les suivants :
La propriété du bien à vendre doit être établie.
L’estimation du logement actuel doit être réaliste et documentée.
Le capital restant dû sur l’ancien prêt doit être clairement identifié.
La capacité d’endettement du foyer doit rester compatible avec la période de transition.
Les revenus et charges doivent permettre de supporter les intérêts, l’assurance et les éventuelles mensualités cumulées.
Le projet d’achat doit être suffisamment avancé, avec une réservation, une promesse, un compromis ou un contrat selon le cas.
La stratégie de mise en vente doit être cohérente avec le marché local.
Un bien surestimé peut fragiliser l’ensemble du montage. Une estimation prudente reste donc préférable à un prix affiché trop ambitieux.
Que se passe-t-il si le logement n’est pas vendu à temps ?
Si la vente du bien actuel prend plus de temps que prévu, plusieurs solutions peuvent être étudiées.
La première consiste à réévaluer le prix de vente et la stratégie commerciale. L’absence d’offres sérieuses peut signaler un prix trop élevé ou une commercialisation insuffisamment active.
La deuxième consiste à contacter la banque avant l’échéance du relais. Une prorogation peut être étudiée si le bien reste vendable et si la situation financière de l’emprunteur le permet.
La troisième consiste à transformer le prêt relais en crédit amortissable ou à revoir le montage global.
Ces solutions dépendent de l’accord de la banque. Elles ne doivent jamais être considérées comme automatiques.
Les bons réflexes si la vente tarde
Le prix de vente doit être réévalué à partir des retours de visites et des comparables de marché.
La banque doit être contactée avant l’approche de l’échéance.
Le budget mensuel doit être recalculé en intégrant une durée de transition plus longue.
La stratégie de vente doit être ajustée si le bien ne génère pas d’offres sérieuses.
La transformation du relais doit être étudiée uniquement après accord de l’établissement prêteur.
Quels sont les avantages et les points de vigilance du Prêt Relais ?
| Avantages | Points de vigilance |
|---|---|
| Le Prêt Relais permet d’acheter avant d’avoir vendu son bien actuel. | La vente doit intervenir dans un délai compatible avec la durée du prêt. |
| L’acquéreur peut se positionner plus rapidement sur un nouveau logement neuf. | Le prix du bien à vendre doit être estimé avec prudence. |
| Le propriétaire évite parfois une location temporaire entre deux logements. | Les intérêts, l’assurance et les frais augmentent le coût global de l’opération. |
| Le vendeur peut éviter de céder son bien dans l’urgence. | Les charges de transition peuvent se cumuler avant la vente. |
| Le montage peut être adapté à un achat en VEFA. | La banque n’est pas obligée de prolonger le relais si la vente tarde. |
| La solution peut fluidifier un changement de résidence principale. | Une baisse du prix de vente peut réduire le solde disponible après remboursement. |
Quelles questions poser à la banque avant de signer ?
Avant d’accepter une offre de Prêt Relais, plusieurs points doivent être clarifiés.
L’estimation retenue par la banque doit être connue précisément.
Le pourcentage d’avance doit être identifié.
Le traitement du capital restant dû sur l’ancien prêt doit être expliqué.
La durée initiale du prêt doit être confirmée.
La possibilité de prorogation doit être discutée, même si elle n’est pas garantie.
Le mode de paiement des intérêts doit être choisi : franchise partielle ou franchise totale.
Le TAEG doit être comparé au seuil de l’usure applicable.
Les frais de dossier et d’assurance doivent être intégrés au calcul.
Les conditions de remboursement anticipé doivent être vérifiées.
Les conséquences d’une vente inférieure au prix estimé doivent être simulées.
Les frais liés à un achat en VEFA doivent être anticipés en cas de déblocage progressif des fonds.
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FAQ - Prêt Relais pour un achat immobilier neuf
Comment fonctionne un Prêt Relais ?
Le Prêt Relais permet de faire l'acquisition d'un nouveau logement, avant d’avoir vendu son bien actuel. La banque accorde une avance temporaire, calculée à partir de la valeur estimée du logement mis en vente et du capital restant éventuellement à rembourser.
Le montant accordé par le prêt représente généralement une partie de la valeur du bien. Une fois la vente réalisée, le produit obtenu permet de rembourser le Prêt Relais.
Ce financement est particulièrement utile pour réserver un appartement neuf ou une maison neuve sans attendre la revente de son logement actuel. Si le nouveau bien est plus cher, le Prêt Relais peut être complété par un crédit immobilier classique.
Le taux d’un Prêt Relais est-il réglementé ?
Le taux proposé par la banque est libre, mais le TAEG ne peut pas dépasser le taux d’usure applicable à la catégorie des prêts relais.
Le Prêt Relais est-il adapté à un achat en VEFA ?
Oui, mais le montage doit intégrer les appels de fonds progressifs, les intérêts intercalaires, l’assurance et la date prévisionnelle de vente de l’ancien logement.
Que se passe-t-il si la vente tarde ?
La banque peut étudier une prorogation, une transformation en prêt amortissable ou une adaptation du montage. Elle n’a toutefois aucune obligation d’accepter. Le risque doit être anticipé dès le départ.
Quelle différence entre Prêt Relais sec et Prêt Relais adossé ?
Le Prêt Relais sec suffit à financer le nouvel achat sans crédit complémentaire.
Le Prêt Relais adossé est associé à un crédit immobilier classique lorsque le nouveau logement nécessite un financement supplémentaire.
Pourquoi un Prêt Relais peut-il être refusé ?
Un Prêt Relais peut être refusé si la banque estime que le projet présente un risque trop important. Elle analyse notamment la valeur du bien à vendre, son attractivité sur le marché local, le montant du crédit restant à rembourser et la capacité financière de l’emprunteur.
Un prix de vente surestimé, un logement difficile à revendre ou un endettement trop élevé peuvent fragiliser le dossier.
Pour mettre toutes les chances de son côté, il est conseillé de faire estimer le bien de manière réaliste, de préparer sa vente suffisamment tôt et de présenter un plan de financement adapté à son budget.
Quelle banque choisir pour un Prêt Relais ?
Il n’existe pas une banque systématiquement plus avantageuse pour tous les emprunteurs. Les conditions dépendent du profil de l’acheteur, du bien mis en vente et du montant nécessaire pour financer le nouveau logement.
Pour comparer les offres, il faut notamment regarder le montant de l’avance proposée, le taux d’intérêt, les frais de dossier, le coût de l’assurance, les modalités de remboursement et les conditions prévues si la vente prend plus de temps que prévu.
Votre banque actuelle peut être un premier interlocuteur pertinent, car elle connaît déjà votre situation financière et votre éventuel crédit en cours. Il reste toutefois utile de comparer plusieurs propositions ou de solliciter un courtier.
Faut-il vendre avant d’acheter pour éviter un Prêt Relais ?
Vendre avant d’acheter réduit le risque financier, mais ce calendrier n’est pas toujours possible. Le Prêt Relais peut être pertinent lorsqu’une opportunité d’achat se présente avant la vente, à condition que la simulation reste prudente.
