Parking, garage, box ou cave : faut-il acheter les annexes avec un logement neuf ?

Vous avez trouvé l'appartement qui coche toutes les cases : une belle pièce de vie prolongée par un extérieur, une exposition idéale… Puis vient la question que tous les acquéreurs se posent au moment de la réservation : souhaitez-vous également une place de parking, un garage, un box ou une cave ? Sur le papier, ces annexes au logement représentent un coût supplémentaire. Pourtant, quelques années plus tard, nombreux sont ceux qui reconnaissent qu'elles font partie des meilleurs investissements réalisés lors de leur achat. Au-delà du simple confort, elles facilitent le quotidien, renforcent la valeur patrimoniale du bien et séduisent davantage les futurs locataires ou acquéreurs. Alors, faut-il accepter ces options lorsqu'on achète un appartement neuf ? Voici les éléments à prendre en compte avant de faire son choix.

Une annexe au logement désigne un espace qui complète l'habitation principale sans constituer une pièce de vie. Son usage est exclusif à l'occupant du logement et elle apparaît généralement dans les documents de vente ou de copropriété.

Parmi les annexes les plus courantes figurent :

• La place de parking,

• Le garage,

• Le box fermé,

• La cave,

• Le cellier extérieur au logement,

• Certains greniers aménageables,

• Les espaces de rangement privatifs.

Cette notion est également présente dans différents textes réglementaires, lorsqu'il est question d'annexe dans la convention, d'annexe à la convention ou encore d'annexe de l'opération dans le cadre de certains logements réglementés ou de l'habitation à loyer modéré notamment.

Lors du choix d'un appartement neuf, l'attention se porte naturellement sur le plan de la cuisine, sur la présence d'une terrasse ou encore sur la luminosité et sur l'orientation du logement. Pourtant :

• Une cave permet de retrouver un salon débarrassé des cartons, des skis ou des décorations de Noël.

• Une place de parking évite de tourner vingt minutes chaque soir pour se garer.

• Un garage accueille la voiture, mais aussi les vélos, la remorque ou les outils de bricolage.

• Quant au cellier, il libère les placards de la cuisine et simplifie le rangement du quotidien.

Dans des logements neufs aux mètres carrés optimisés, disposer d'une annexe revient finalement à optimiser le confort du logement sans augmenter sa surface habitable.

La notion de surface annexe prête souvent à confusion. Contrairement à la surface habitable, les annexes ne sont pas destinées à être occupées comme des pièces de vie. Elles ne répondent généralement pas aux critères fixés par le Code de la construction, concernant la destination des locaux ou la hauteur sous plafond notamment. En revanche, plusieurs espaces sont considérés comme des surfaces annexes :

• Les caves,

• Les garages,

• Les box,

• Les celliers extérieurs au logement,

• Les places de parking et certains emplacements de stationnements,

• Les balcons,

• Les loggias,

• Les parties de terrasse accessibles,

• Certains sous-sols ou greniers aménageables, selon leur destination.

Ces surfaces ne sont donc pas comptabilisées dans la surface habitable, mais elles participent pleinement au confort du logement… et à son attractivité !

Il n'existe pas de réponse universelle. Tout dépend de votre mode de vie, de la commune dans laquelle vous achetez mais aussi et surtout des options proposées par le promoteur dans la résidence neuve que vous visez.

• En centre-ville, une simple place de parking peut rapidement devenir indispensable. Lorsque le stationnement est difficile ou payant, rentrer chez soi en sachant où garer sa voiture n'a pas de prix.

• Le garage répond à un autre besoin. Il protège le véhicule des intempéries, mais sert aussi d'espace de rangement. Vélos électriques, pneus hiver, matériel de jardinage ou planches de paddle y trouvent facilement leur place !

• Le box fermé combine quant à lui les avantages des deux premiers. Plus sécurisé, il représente souvent un argument supplémentaire lors de la revente.

Avant de renoncer à cette option pour économiser quelques milliers d'euros, il est donc intéressant d'observer le marché de l'immobilier local. Dans certaines villes, les garages se revendent parfois presque aussi facilement que les logements eux-mêmes.

Entre la réduction des places en voirie, les zones de stationnement payant qui se multiplient et les politiques de mobilité mises en place dans de nombreuses communes, disposer d'un stationnement privatif est devenu un véritable confort. Voici justement l'un des points forts des logements neufs. Dans la grande majorité des programmes immobiliers neufs récents, le promoteur prévoit des emplacements de stationnement directement intégrés à la résidence. Selon les opérations, il peut s'agir d'une place extérieure, d'un parking en sous-sol, d'un garage ou d'un box fermé.

Cette conception répond aux exigences actuelles du Code de la construction, mais aussi aux attentes des acquéreurs. Le jour de la remise des clés, nul besoin de rechercher un garage à louer dans le quartier ou d'attendre qu'une place se libère dans la copropriété : le stationnement fait déjà partie du projet immobilier.

Ajoutons également qu'au-delà du confort quotidien, cet équipement constitue un véritable atout patrimonial. Dans les secteurs où le stationnement devient rare, un appartement vendu avec une place de stationnement privative (fermée ou non) est souvent plus recherché, se loue plus facilement et conserve généralement une meilleure valeur à la revente.

Au moment de signer chez le notaire, peu d'acquéreurs rêvent d'une cave. Pourtant, quelques mois après l'emménagement, beaucoup ne pourraient plus s'en passer. Les cartons du déménagement, les valises, les équipements de ski, les poussettes, les vélos des enfants ou les outils trouvent enfin leur place sans encombrer l'appartement.

Dans un logement où les placards se remplissent rapidement, cette pièce supplémentaire devient un véritable atout. Et lorsqu'arrive le moment de vendre, là encore les acheteurs apprécient tout autant cette capacité de stockage, devenue relativement rare dans les immeubles anciens.

Les annexes représentent rarement un achat "plaisir". Elles relèvent davantage d'une logique patrimoniale. Deux appartements strictement identiques se revendront rarement au même prix si l'un dispose d'un parking sécurisé, d'un garage ou d'une cave. Pour un futur acquéreur, ces annexes évitent souvent des dépenses ou des contraintes supplémentaires.

Côté investissement locatif, le constat est similaire. Un logement avec une place de stationnement ou un espace de stockage attire davantage de candidats à la location, limite les vacances locatives et améliore parfois le niveau de loyer lorsque le marché local et les réglementations en vigueur le permettent.

Même si le dispositif Pinel n'est plus ouvert aux nouveaux investissements, de nombreux propriétaires continuent de louer un logement acquis sous ce régime fiscal. La notion de surface annexe en loi Pinel reste donc d'actualité. Certaines annexes peuvent entrer dans le calcul de la surface utile, utilisée notamment pour déterminer les plafonds de loyers. Les modalités sont précisées dans le Bulletin officiel des finances publiques (BOI-IR).

Les balcons, les loggias ou certaines terrasses sont ainsi pris en compte dans la limite prévue par la réglementation. Cette surface annexe compte pour le calcul selon des règles précises, qui tiennent compte notamment de la zone Pinel, du coefficient applicable et des plafonds réglementaires.

Concernant le loyer des annexes et la fiscalité, plusieurs situations existent :

• Une cave ou un parking peuvent être loués avec le logement principal,

• Ou faire l'objet d'un contrat distinct selon leur configuration et leur statut juridique.

Pas forcément, mais il est souvent plus facile d'y renoncer que d'en retrouver une quelques années plus tard. Avant de prendre votre décision, posez-vous quelques simples questions.

• Le quartier offre-t-il suffisamment de stationnement ?

• Utilisez-vous votre voiture tous les jours ?

• Disposez-vous déjà d'un espace de stockage ?

• Les charges restent-elles raisonnables ?

• L'annexe pourra-t-elle être revendue indépendamment du logement ?

• Correspond-elle aux besoins des futurs occupants ?

Si vous répondez "oui" à plusieurs de ces questions, l'annexe mérite probablement d'être conservée dans votre projet. Le coût supplémentaire à l'achat immobilier neuf peut sembler important, mais il est très souvent amorti par le confort gagné… et par la valeur ajoutée apportée au bien sur le moyen et sur le long terme.